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Vendite giudiziali, regole chiare

del 01/10/2010
di: di Andrea Bongi
Vendite giudiziali, regole chiare
Adempimenti tributari del professionista delegato alle vendite giudiziali in chiaro. Grazie al documento approvato dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili la disciplina trova gli adeguati chiarimenti

Imposta sul valore aggiunto. Se il soggetto esecutato soddisfa i requisiti soggettivi previsti nell'articolo 1 del dpr 633/72 allora le operazioni di vendita coattiva rientreranno nella disciplina dell'Iva. Le maggiori problematiche in questo ambito possono derivare al professionista delegato nelle ipotesi, peraltro le più frequenti in assoluto, nelle quali oggetto dell'esecuzione coattiva siano dei beni immobili. Il documento in esame ripercorre, brevemente e per linee essenziali, lo stato dell'arte in materia di cessioni di beni immobili soggette ad imposta sul valore aggiunto a seconda che si tratti di immobili ad uso abitativo, immobili strumentali e terreni. Il professionista delegato, sulla base delle caratteristiche oggettive dell'immobile posto in vendita sarà così chiamato ad applicare l'imposta sul valore aggiunto secondo l'aliquota propria del bene considerando altresì le nuove ipotesi di esenzione introdotte dal dl 223/2006 nonché l'applicazione del cosiddetto reverse charge nelle situazioni previste dalla decreto ministeriale 25/5/2007 e dalla legge 244/2007. Attenendosi a quanto previsto in alcuni documenti di prassi emanati dall'agenzia delle entrate, il delegato alla vendita dovrà procedere alla fatturazione dell'operazione in nome e conto del debitore esecutato, e al successivo versamento dell'importo dell'Iva riscossa indipendentemente dalla reperibilità o meno del soggetto esecutato.

Tributo di registro. Essendo la vendita coattiva di immobili un atto soggetto a registrazione in termine fisso, il professionista delegato dovrà procedere a tale adempimento presso l'ufficio delle entrate nella cui circoscrizione ha sede il tribunale che procede all'esecuzione. Tale registrazione deve essere effettuata nei venti giorni successivi alla formazione dell'atto. Nel silenzio normativo il documento del Cndcec ritiene che il momento dal quale tale termine inizia a decorrere debba essere correlato alla effettiva conoscenza da parte del delegato dell'esistenza giuridica del decreto. Conoscenza effettiva che nella prassi operativa di molti tribunali si sostanzia in comunicazioni informali dalla cancelleria al delegato tramite fax, posta elettronica o simili. Così come avviene per l'Iva il delegato provvederà al versamento dell'imposta di registro dovuta sulla base del decreto di trasferimento calcolata prendendo quale base imponibile il prezzo di aggiudicazione.

Imposte ipotecarie e catastali. La base imponibile per la determinazione delle imposte ipotecarie e catastali è commisurata anche in questo caso al prezzo di aggiudicazione. Nell'ipotesi in cui l'atto fosse esente dal tributo di registro o fosse soggetto in misura fissa anche la base imponibile delle ipocatastali deve essere determinata con le stesse modalità.

Sulla base della disposizione contenuta nell'articolo 591-bis, comma 2, n. 11) del c.p.c. il documento del Cndcec evidenzia come il professionista delegato sembrerebbe essere il soggetto obbligato al pagamento anche delle imposte ipotecarie e catastali.

Altri tributi indiretti. Il documento in commento esamina brevemente anche le problematiche che si possono presentare al delegato alla vendita in tema di agevolazione prima casa e conseguente credito d'imposta nonché per quanto attiene all'Ici dovuta sull'immobile oggetto di esecuzione. Per quanto riguarda il tributo comunale sugli immobili, il documento evidenzia come lo stesso, essendo ancorato al possesso di un diritto reale di godimento sull'immobile, faccia carico al debitore esecutato fino alla data di emissione del decreto di trasferimento. Il documento, elaborato dall'apposita commissione di studio presieduta dalla dottoressa Nicoletta Mazzagardi, costituisce dunque un utile vademecum operativo per i professionisti delegati alle operazioni di vendita in sostituzione del giudice delle esecuzioni ex articolo 591-bis del c.p.c.

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