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Immobili fantasma al countdown

del 30/09/2010
di: di Fabrizio G. Poggiani
Immobili fantasma al countdown
Tre mesi di tempo per regolarizzare gli immobili fantasma. Oggi si chiude l'indagine condotta dall'Agenzia del territorio concernente l'individuazione degli immobili mai censiti in catasto. Ci sarà tempo fino al prossimo 31 dicembre per regolarizzare i fabbricati intercettati a cura dei proprietari, pena successivo accatastamento d'ufficio con oneri e sanzioni a carico dei contribuenti inerti. Le disposizioni contenute nell'art. 19, del dl n. 78/2010 (manovra d'estate) prevedono che i titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati in catasto, compresi quelli non conformi o che hanno perduto i requisiti di ruralità, procedano all'accatastamento attraverso la procedura Docfa (Documento catasto fabbricati), mentre il comma 7, dispone la chiusura delle operazioni di ricognizione in data odierna (c.m. 10/08/2010 n. 3/T). Intanto sulla Gazzetta Ufficiale di ieri n.228/2010, l' Agenzia del territorio ha pubblicato il comunicato con l'Elenco dei comuni nei quali e' stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto.

I fabbricati interessati

La disciplina richiamata è quella del dl n. 262/2006, con particolare riferimento al comma 36, dell'art. 2, in forza del quale il Territorio procede, con riferimento ai dati in possesso dell'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), dei telerilevamenti e dei sopralluoghi, ad individuare i fabbricati non censiti.

Di fatto, non si tratta esclusivamente di fabbricati non censiti ma anche di fabbricati sui quali, per esempio, sono stati effettuati lavori di ristrutturazione che vanno a incidere sulla determinazione della rendita, utilizzata per la determinazione del carico fiscale, sia in ordine all'imposizione diretta che ai fini dei tributi locali (Ici e Tia).

Inoltre, ancorché non espressamente richiamati, rientrano a pieno titolo i fabbricati che non rispettano più i requisiti di ruralità, di cui all'art. 9 (commi 3 e 3-bis) del dl 557/1993; sul punto è solo utile ricordare l'attuale disputa, anche giurisprudenziale, scaturita dalla nota sentenza della Cassazione a sezioni unite (n. 18565/2009), non sedata dall'interpretazione autentica, di cui al comma 1-bis, art. 23, dl n. 207/2008 («milleproroghe») e dalla nota 26/02/2010 n. 10933 del Territorio, con il permanere del dubbio se, per restare esenti da tributi locali, sia necessario l'accatastamento dei rurali nella categoria A/6, di fatto caduta in disuso e soppressa dal ministero delle finanze (c.m. 14/03/1992 n. 5/T), per gli abitativi e nella categoria D/10, per quelli strumentali.

Peraltro, si inseriscono in tale contesto, con termine fissato al 31 dicembre prossimo per la relativa regolarizzazione, anche quegli immobili già scoperti dal territorio e indicati nelle pubblicazioni degli anni dal 2007 al 2009, collocati su tutto il territorio nazionale, con esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

La procedura

Dopo che il Territorio ha messo a disposizione dei comuni e degli interessati, sul proprio sito internet (www.agenziaterritorio.gov.it), l'elenco degli immobili da regolarizzare, con indicazione della presunta data a cui riferire la mancata presentazione della denuncia, i proprietari e i titolari di diritti reali hanno tempo fino a fine anno (2010) per procedere in proprio a censire il fabbricato, come stabilito dal comma 7, dell'art. 19 della manovra in commento.

Se il contribuente intende, anche tramite il tecnico di fiducia, regolarizzare il fabbricato, dovrà procedere a presentare la procedura Docfa, di cui al comma 7, art. 1, dm 701/1994, proponendo la categoria con indicazione della rendita.

Al contrario, decorsa la data indicata, le operazioni di iscrizione e di attribuzione della rendita (presunta) saranno effettuate direttamente dal Territorio, anche in collaborazione con i comuni e con gli ordini professionali, con addebito degli oneri relativi e applicazione delle relative sanzioni, peraltro non indicate neppure per rinvio, dalla manovra; per effetto di ciò si ritengono applicabili le sanzioni previste dall'art. 31, r.d.l. n. 652/1939, per le denunce presentate oltre i 30 giorni, da 258 a 2066 euro.

Le criticità

Per come scritta la norma e per quanto chiarito anche dal Territorio (c.m. 10/08/2010 n. 3/T) emergono alcuni dubbi, in tema di corretta applicazione della novellata disciplina.

Innanzitutto, il Territorio iscrive il fabbricato con attribuzione di una rendita «presunta», mentre nella procedura ordinaria è lo stesso interessato che propone la rendita che, decorso un anno (ordinatorio), diventa definitiva; sul punto mancano indicazioni per quanto tempo la rendita resta «transitoria» e sulla possibilità, da parte dell'interessato, di contestare la non coerenza della stessa, anche in autotutela.

Infine, scatteranno tutte le procedure di recupero dei tributi per le annualità pregresse, con applicazione delle relative sanzioni, anche per effetto di regolarizzazione «volontaria» dovendo tenere conto che, per il comma 36, dell'art. 2, legge 262/2006, le rendite catastali dichiarate o attribuite producono effetti fiscali (dirette e tributi locali) a decorrere dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data a cui si può riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, ovvero, in assenza di tale indicazione, dal 1° gennaio dell'anno di notifica della richiesta, mentre per gli ex rurali dalla data di perdita dei requisiti.

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