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Cedolare con vista sulle detrazioni

del 24/09/2010
di: di Maurizio Tozzi
Cedolare con vista sulle detrazioni
Cedolare secca, l'alternativa ordinaria deve valutare l'effetto delle detrazioni proporzionate al reddito. Massima attenzione nel caso dei canoni non riscossi. Da considerare l'impatto in termini di accertamento dell'art. 41-ter del dpr 600/73: l'omessa registrazione del contratto di locazione diventa oltremodo pericolosa.

In merito alla cedolare secca diverse sono state le valutazioni nell'evidenziare che il nuovo sistema di imposizione previsto dal 2011 per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva del 20% in luogo di Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo, (ancorché per l'imposta di registro con una decorrenza diversa, 2014, per i canoni «liberi»), deve necessariamente fare i conti con gli oneri deducibili e detraibili, l'utilizzo dei crediti d'imposta, il meccanismo di determinazione del reddito e le aliquote marginali. Proprio in termini di aliquote è evidente che il beneficio maggiore sarà a vantaggio di coloro che dichiarano redditi elevati, potendo risparmiare anche ben oltre il 20% delle imposte al momento dovute. Per quanto riguarda il sistema di tassazione ordinario, invece, devono considerarsi le riduzioni forfetarie previste dal comma 4-bis dell'articolo 37 del Tuir, secondo cui è il canone di locazione in sede imponibile è ridotto del 15%, ovvero del 25% in relazione ai fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano. Se, invece, si tratta di immobili situati nei comuni ad alta densità abitativa il reddito derivante dalla locazione è ulteriormente ridotto del 30%. Dunque in questo ultimo caso la riduzione dell'imponibile potrebbe essere vantaggiosa rispetto alla minore incidenza dell'imposta secca. Senza considerare la situazione degli immobili storici artistici, dove è evidente che la tassazione ordinaria in funzione della minore della tariffa d'estimo rappresenta sempre la scelta più conveniente.

Nella maggioranza dei casi, però, la valutazione per il sistema di tassazione passerà naturalmente per la considerazione degli oneri deducibili e detraibili, nonché per la spendibilità dei crediti d'imposta. In merito alle detrazioni, un argomento finora non esplorato che deve essere attentamente valutato riguarda l'effetto inverso generato dalla dichiarazione di un reddito più elevato in forza del canone di locazione. Sul punto sarà necessario anzitutto comprendere se l'indicazione in dichiarazione del canone di locazione sottoposto alla cedolare secca concorra o meno alla formazione del reddito complessivo e possa in qualche modo impattare sulle aliquote marginali. In realtà, l'adempimento dichiarativo sembra finalizzato solo all'accertamento dei redditi e all'irrogazione delle sanzioni, ma non dovrebbe affatto incidere su altri aspetti. In sostanza, se un soggetto ha altri redditi per 30 mila euro e un canone di locazione di 10 mila euro sottoposto a cedolare secca, il suo reddito complessivo ai fini delle detrazioni per carichi di famiglia e altre detrazioni resta pari a 30 mila euro, così come le aliquote impositive non risentono dei 10 mila euro sottoposti alla cedolare.

Tornando alle citate detrazioni di cui agli artt. 12 e 13 del Tuir, è bene rammentare che sono ancorate in maniera inversamente proporzionale al reddito complessivo, diminuendo al crescere dello stesso, fino a scomparire oltre certe soglie. Per esempio, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente cessano in presenza di un reddito complessivo superiore a 55 mila euro. Pertanto, nel valutare la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria, è necessario anche considerare l'effetto diminutivo delle detrazioni dovuto alla concorrenza al reddito complessivo del canone di locazione: in pratica, se anche un soggetto ritiene di optare per la tassazione ordinaria per fruire delle detrazioni, deve ricordarsi che tali importi potrebbero essere più bassi.

Altro aspetto che avrà bisogno di chiarimenti riguarda la situazione dei canoni non percepiti. In base all'articolo 26 del Tuir, il reddito fondiario deve essere sempre dichiarato dal possessore anche qualora l'immobile venga temporaneamente sottratto alla sua disponibilità. Secondo tale disposizione, inoltre, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla formazione del reddito dal periodo d'imposta nel solo caso in cui si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, altrimenti, ancorché non percepiti, devono essere sottoposti a tassazione. È evidente che il problema si pone anche per la cedolare secca, laddove potrebbe ritenersi applicabile il richiamato principio, prevedendosi, come nel sistema ordinario, il riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari alla cedolare secca versata sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Sul punto, le disposizioni della cedolare secca prevedono tra l'altro che se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione non viene riportato oppure viene indicato ma in misura inferiore a quella effettiva saranno comminate, in misura raddoppiata, le sanzioni ordinariamente previste. Inoltre, nell'ambito di un'eventuale accertamento in caso di definizione con adesione oppure in caso di rinuncia all'impugnazione dell'accertamento le sanzioni saranno applicate senza riduzioni agevolate. Infine, per creare un evidente conflitto d'interessi con il locatario, è previsto che in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, dalla data di registrazione volontaria ad opera del locatario o d'ufficio, la durata della locazione è stabilita in 4 anni ed il canone annuo viene definito in misura pari al triplo della rendita catastale.

Dalla combinazione delle disposizioni, dunque, può derivarsi che:

- se si vuole ottenere l'immunità da accertamento è necessario sempre optare per la tassazione ordinaria e dichiarare il maggior importo tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15% e il 10% del valore normale. In tal caso sembra bloccarsi il raddoppio delle sanzioni pur se il predetto valore è inferiore al canone effettivo (infatti l'immunità si ottiene confrontando con il 10% del valore dell'immobile il canone registrato e non quello realmente percepito);

- l'omessa registrazione del contratto, se scoperta, esplica effetti negativi per ben otto anni, in quanto da un lato comporta il «danno» di avere un canone futuro per quattro anni «bloccato» a un valore molto basso, ossia il triplo della rendita catastale, e dall'altro espone all'accertamento per l'anno in questione e i quattro precedenti sulla base del 10% del valore dell'immobile, trattandosi di una presunzione legale relativa rispetto alla quale è compito del contribuente dimostrare che l'immobile non era stato locato.

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