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La casa al mare con l'Iva al 4%

del 03/09/2010
di: di Franco Ricca
La casa al mare con l'Iva al 4%
La fornitura di beni «finiti» paga l'Iva minima del 4% alla sola condizione che siano destinati alla costruzione di abitazioni non di lusso; non sono invece richiesti i requisiti «prima casa». Il trattamento di favore, pertanto, spetta anche per la realizzazione della casa al mare o in montagna, oltre che, più in generale, per la costruzione di fabbricati a prevalente destinazione abitativa. In nessun caso, però, l'agevolazione è applicabile alle cessioni effettuate nella fase della commercializzazione, ad esempio alla vendita tra il grossista e il dettagliante.

La norma e le interpretazioni ufficiali

La norma di riferimento è la voce n. 24) della tabella A, parte II, allegata al dpr n. 633/72. Questa disposizione dichiara soggette all'aliquota Iva ridotta del 4% le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di cui all'art. 13 della legge n. 408/49 e delle costruzioni rurali di cui al n. 21-bis) della stessa tabella (vi è un'ulteriore previsione, non più attuale, riguardante la realizzazione degli interventi di recupero degli edifici danneggiati dai movimenti sismici del 1984).

Al riguardo, è indispensabile delimitare la categoria dei beni agevolabili; l'esclusione dettata dalla legge per le materie prime e semilavorate, ha portato a definire la categoria come «beni finiti». Secondo la circolare 25 del 2 agosto 1979, si considerano tali, in via generale, tutti quei beni che, pur dopo l'incorporazione nell'edificio mantengono la loro individualità. Nella successiva circolare n. 14 del 17 aprile 1981 è stato precisato che non rientrano tra i «beni finiti» quelli che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono invece materie prime e semilavorate per l'acquirente, come mattoni, chiodi, tondini di ferro, calce, cemento, ecc. Secondo la stessa circolare, si considerano dunque «beni finiti», a titolo esemplificativo: gli ascensori, gli infissi esterni e interni, i sanitari, i prodotti per l'impianto idrico e di riscaldamento (caldaie, termosifoni, tubazioni), quelli per l'impianto elettrico (contatore, interruttori, filo elettrico). In base al principio generale dell'art. 12 del dpr 633/72, in caso di cessione agevolata, la medesima aliquota si estende alle eventuali prestazioni accessorie, tra cui la posa in opera (occorre però fare attenzione all'esatta qualificazione dell'operazione principale: per poter applicare la disposizione in esame, deve infatti trattarsi di una cessione di beni e non di una prestazione di servizi).

Chiarito così l'oggetto della norma, va ribadito che l'agevolazione si applica solo se i beni sono utilizzati per realizzare edifici Tupini o abitazioni rurali. Sotto questo profilo, l'area di maggiore interesse è senz'altro costituita dagli edifici Tupini, ossia dagli edifici non di lusso a prevalente destinazione abitativa che presentino entrambe le seguenti caratteristiche:

- almeno il 50% più uno della superficie fuori terra destinata ad abitazioni

- non più del 25% della superficie fuori terra destinata a negozi.

La verifica del requisito «non di lusso» va condotta sulla base delle disposizioni contenute nel decreto lavori pubblici del 2 agosto 1969. Quanto ai requisiti dimensionali, con risoluzione n. 550647 del 21 febbraio 1990 è stato precisato che, nel caso del complesso immobiliare costituito da più edifici, la verifica della sussistenza dei requisiti «Tupini» deve effettuarsi distintamente per ciascun fabbricato, a nulla rilevando la circostanza che i vari edifici insistono su un'unica grande platea e che la loro suddivisione non si prolunga nel sottosuolo.

Anche il fabbricato costituito da un'unica abitazione, ad esempio la villetta unifamiliare, rientra nella suddetta definizione (sempreché, naturalmente, non abbia caratteristiche tali da doversi classificare «di lusso»).

La disposizione, come si vede, non fa alcun cenno ai requisiti «prima casa» di cui alla nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata alla legge di registro (dpr 131/86); tali requisiti, necessari al privato per poter ottenere l'aliquota del 4% sull'acquisto o sulle prestazioni di costruzione dell'abitazione, non sono dunque richiesti ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 4% agli acquisti di «beni finiti»; questa interpretazione è stata confermata dall'agenzia delle entrate con la circolare n. 54 del 16 maggio 2002. Di conseguenza, come si diceva, il cittadino che realizza su un proprio terreno, in economia o mediante appalto all'impresa, una abitazione non di lusso, ovunque situata nel territorio nazionale, anche non «prima casa», potrà acquistare in proprio i «beni finiti» fruendo dell'aliquota ridotta del 4%. A tal fine, dovrà fare richiesta scritta al fornitore dei beni, specificando lo scopo dell'acquisto e richiamando gli estremi della concessione edilizia (questi aspetti non sono però disciplinati dalla legge).

Commercializzazione dei beni

Dato che la norma agevola le cessioni di beni forniti per la costruzione, sono escluse le cessioni effettuate a fini di commercializzazione (in tal senso la citata circolare n. 14/1981). Per esempio, il costruttore di un fabbricato Tupini, oppure l'impresa appaltatrice dei relativi lavori, potranno fruire dell'agevolazione; così pure, come si è detto, il cittadino che sta realizzando la propria abitazione, oppure, anche in questo caso, l'appaltatore dei lavori. Il commerciante, invece, non potrà ottenere dal proprio fornitore l'applicazione dell'aliquota agevolata, perché questa fornitura attiene alla fase, antecedente, della commercializzazione dei beni.

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