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Spin-off immobiliari ai raggi X

del 18/05/2010
di: La Redazione
Spin-off immobiliari ai raggi X
Le operazioni di spin off immobiliare resisteranno agli occhi del fisco solo se basate su effettive motivazioni extrafiscali. Negli accertamenti immobiliari del futuro fari puntati anche sulle operazioni di conferimento, cessioni di azienda e contratti di lease back. Sono queste, fra le altre, le principali operazioni sospette sulle quali gli uffici periferici dovranno porre la massima attenzione nelle attività di controllo delle imprese di media dimensione, operanti nel settore immobiliare. Si tratta di fattispecie a rilevanza generale che potrebbero infatti nascondere fenomeni di evasione di materia imponibile ai fini delle imposte dirette e indirette, ma anche elementi di una più complessa architettura giuridico-economica volta al conseguimento di illeciti risparmi d'imposta. Anche in questo caso le linee guida per le attività di verifica degli uffici locali sono contenute nella recente nota interna della direzione centrale accertamento dell'Agenzia delle entrate.

Naturalmente molte delle istruzioni contenute in questo vero e proprio manuale dell'accertamento nel settore immobiliare traggono origine dalle esperienze acquisite in passato. È il caso per esempio delle operazioni di conferimento in società di immobili gravati da mutui ipotecari alle quali fanno poi seguito cessioni delle quote della società conferitaria. Si tratta, ovviamente, di fenomeni aventi una rilevanza elusiva attraverso i quali le parti, anziché procedere alla cessione diretta dell'immobile, ottengono di fatto lo stesso risultato giuridico attraverso un minor carico fiscale. Questa tipologia di operazioni, si legge nelle linee guida, è particolarmente diffusa nelle località turistiche e in particolare nelle operazioni aventi a oggetto aziende del settore turistico ricettivo (alberghi).

Per contrastare questi fenomeni, gli uffici periferici dispongono di una serie di utili informazioni acquisibili dalle banche dati dell'anagrafe tributaria in relazione soprattutto alle parti in causa e alla loro più o meno elevata «pericolosità fiscale». Dal punto di vista giuridico un utilissimo strumento, in grado di scardinare i suddetti fenomeni, può essere rappresentato dal disposto di cui all'articolo 20 del Testo unico del registro relativo alla c.d. «interpretazione degli atti». Grazie a esso infatti gli ispettori fiscali potranno riqualificare i negozi giuridici posti in essere dalle parti per ricondurli alla loro reale volontà che, nel caso di specie, consiste appunto nella compravendita dei beni immobili.

Oltre al conferimento anche le operazioni di cessione o affitto di azienda devono essere valutate con estrema attenzione dagli organi verificatori allorquando le stesse abbiano oggetto beni immobili. Anche in questo caso gli uffici dovranno cercare di «interpretare» le intenzioni e gli scopi che le parti si sono prefisse cercando, per quanto possibile, di superare gli schemi negoziali utilizzati. Potrebbe così risultare, a un esame più approfondito, che una serie di vendite frazionate nasconda in realtà una vera e propria cessione di azienda oppure, al contrario, l'operazione di cessione dell'attività e degli immobili in essa ricompresi sia parte di un più ampio scenario nel quale si inseriscano anche conferimenti e cessioni di partecipazioni.

Anche le operazioni di leasing, quando hanno a oggetto beni immobili, devono essere valutate con estrema attenzione da parte degli uffici periferici. In particolare l'attenzione dei verificatori dovrà essere posta sul corretto utilizzo sia in ai fini delle imposte dirette che indirette, delle varie tipologie contrattuali con le quali si articola la locazione finanziaria in ambito immobiliare. Il riferimento è, per esempio, alle operazioni di leasing appalto e di lease back immobiliare. In tutte queste situazioni gli uffici dovranno aver cura di verificare il corretto trattamento fiscale del contratto in relazione alla durata minima, allo scorporo della quota parte riferibile al terreno, al trattamento delle somme pagate in occasione della cessione a terzi del contratto, e più in generale a tutte le implicazioni di carattere tributario che ne derivano.

Andrea Bongi

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