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Immobili, conferimenti ai raggi X

del 12/05/2010
di: di Norberto Villa
Immobili, conferimenti ai raggi X
Riflettori del fisco accesi sul conferimento di beni immobili e successiva cessione delle partecipazione. Per individuare il corretto trattamento ai fini delle imposte indirette degli affitti d'azienda occorre confrontare il valore normale degli immobili con quello dell'azienda considerando però anche l'eventuale valore di avviamento. Queste due delle indicazioni contenute nel documento dell'Agenzia delle entrate riportante le metodologie di controllo del settore immobiliare finalizzate a dare istruzioni operative agli uffici periferici nell'ambito della loro attività accertativa (si veda ItaliaOggi del 8/5/10).

L'art. 20 del dpr 131/1986. Il documento focalizza come potenzialmente elusiva l'operazione in cui dopo un conferimento di beni immobili (già posseduti da un soggetto imprenditore) in una società neo costituita o eventualmente già esistente si giunge alla cessione delle partecipazioni ricevute in cambio.

In sostanza una costruzione che permette di raggiungere il medesimo risultato della cessione della proprietà di beni immobili in modo meno oneroso fiscalmente. I singoli passaggi individuati sono i seguenti:

- accensione di passività sull'immobile che viene conferito;

- successivo o contestuale trasferimento della partecipazione nella società conferitaria, unitamente all'accollo (clausola inserita generalmente nel contratto di mutuo), in capo a quest'ultima o ai futuri cessionari, della passività gravante sull'immobile. Tale costruzione presenta punti di contatto con quell'altra ipotesi in cui il conferimento di immobile seguito da cessione delle quote nasconda una cessione di azienda. Il documento invita in tali casi oltre a un attento esame delle fattispecie a concentrare le attività di controllo sulla corretta interpretazione degli atti secondo l'effetto finale perseguito dalle parti al fine di una possibile riqualificazione dei negozi giuridici. In sostanza l'arma che si ritiene utilizzabili ai fini accertativi è l'art. 20 del Testo unico registro.

Affitto d'azienda. Ma nelle istruzioni agli uffici vi sono anche buone notizie per i contribuenti. Nel caso di affitto d'azienda è infatti esaminata la disposizione del dl 223/2006, con cui si prevede che locazione di azienda si applichi lo stesso regime di tassazione previsto per la locazione di fabbricati nel caso in cui il valore normale dei fabbricati, come determinato ai sensi dell'art. 14 del dpr n. 633/72, sia superiore al 50% del valore complessivo dell'azienda e l'eventuale applicazione dell'Iva e dell'imposta di registro secondo le regole previste per le locazioni d'azienda consente un risparmio d'imposta rispetto a quella prevista per le locazioni di fabbricati.

La norma ha finalità antielusive e vuole evitare comportamenti volti a mascherare l'affitto di immobili strumentali per evitare il pagamento dell'imposta di registro dell'1%. Per valutare il sistema di tassazione più sfavorevole non deve tenersi conto degli effetti che il trattamento fiscale di esenzione o di imponibilità a Iva, applicabile alle cessioni di fabbricati, produce in termini di detrazione dell'Iva assolta sugli acquisti.

Considerando che l'applicazione del regime di tassazione previsto per i fabbricati strumentali risulterà sempre più sfavorevole rispetto a quello previsto per le locazioni di azienda la norma antielusiva si applica nelle ipotesi in cui il valore dei fabbricati compresi nell'azienda costituisca la maggior parte del valore dell'azienda stessa.

Sul punto il documento chiarisce due aspetti. Si invitano gli accertatori a tener alta la guardia circa il riscontro di eventuali dichiarazioni fiscali presenti nell'atto «tendenti a certificare un valore dei fabbricati inferiore al 50% del valore dell'azienda così da giustificare l'assoggettamento dell'operazione a Iva con aliquota ordinaria e all'imposta di registro in misura fissa, corredate da documentazione inidonea a supportare l'accertamento dei valori tra le due componenti, rappresenta un indizio di rischiosità cui dovranno seguire i controlli di merito sopra accennati». Ma soprattutto, superando i dubbi ancor esistenti, il documento considerando che al fine della valutazione dei fabbricati la norma richiama i criteri del valore normale (art. 14 dpr 633/72) «tale criterio di valutazione, per ragioni di omogeneità, deve essere riferito anche alla determinazione del valore dell'azienda (complesso aziendale, compreso il valore dell'avviamento commerciale, ove presente e a prescindere dalla iscrizione in bilancio)».

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