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Caccia all'evasione immobiliare

del 08/05/2010
di: di Andrea Bongi e Cristina Bartelli
Caccia all'evasione immobiliare
Il fisco preme l'acceleratore sugli accertamenti sugli immobili delle imprese, tesi a verificare che le compravendite non siano state fatte in nero. Gli uffici delle Entrate potranno individuare l'esatto valore del bene in base al mutuo erogato agli acquirenti nelle ipotesi in cui lo stesso sia di importo superiore a quello della compravendita. Sotto i riflettori anche la perizia tecnica di stima dei beni immobili redatta dal perito dell'istituto finanziatore e la documentazione acquisita durante eventuali accessi nei locali della società venditrice. Non solo. Le vendite di immobili a prezzi inferiori al valore normale potrebbero anche nascondere un abuso di diritto mentre il puro e semplice scostamento tra il valore normale e valore d'atto potrà essere utilizzato soltanto quale elemento utile ai fini della selezione delle posizioni da esaminare.

Queste importanti precisazioni in ordine alle nuove modalità di accertamento immobiliare con l'utilizzo del valore normale dopo le modifiche introdotte dalla legge comunitaria 2008, sono contenute in una corposa nota interna della direzione centrale accertamento dell'agenzia delle entrate, dedicata a fornire agli uffici, apposite indicazioni operative su fattispecie di particolare rilevanza nel settore immobiliare.

Interessante anche la ricostruzione del panorama immobiliare italiano contenuta nelle premesse della nota in commento.

Relativamente agli utilizzi la direzione accertamento ha potuto rilevare una serie di dati fra i quali merita di essere evidenziato come il 45% degli immobili sia adibito ad abitazione principale o alle sue pertinenze. Gli immobili a disposizione (seconde case e simili) sono invece il 9,5% del totale mentre risulta ufficialmente locato ad equo canone soltanto lo 0,6% del patrimonio immobiliare italiano.

Attraverso l'applicativo RADAR la direzione centrale accertamento dell'agenzia ha provveduto inoltre ad effettuare una vera e propria «mappatura» delle imprese di medie dimensioni (da 5 a 100 milioni di volume d'affari) operanti nel macrosettore delle attività immobiliari. Anche in questo caso i risultati sono estremamente interessanti. In primo luogo la quasi totalità del segmento delle medie imprese risulta costituito dalle società di capitali che si attestano al 99,56% dell'intero. Assenti dal campione le imprese individuali mentre le società di persone occupano la quota residuale dello 0,44%.

Quanto alla distribuzione per codice attività delle medie imprese operanti nel campo immobiliare i dati indicano che la maggioranza del campione (37,47%) è dedita alla «compravendita di immobili», seguono poi le «valorizzazioni e promozioni immobiliari» (34,75%), la «locazione di beni immobili» (24,18%) ed infine «l'amministrazione e gestione di immobili conto terzi» (2,18%) e le «agenzie di mediazione» (1,42%).

Tornando alle metodologie di controllo delle imprese di medie dimensioni operanti in ambito immobiliare, la nota interna della direzione centrale accertamento, dopo aver chiarito il ruolo che può essere attualmente attribuito al valore normale, indica agli uffici quali possono essere gli elementi in grado di rafforzare la presunzione «semplicissima» costituita dagli scostamenti fra valori dichiarati e valori Omi.

Fra questi figurano in particolare il valore del mutuo erogato agli acquirenti nelle ipotesi in cui lo stesso sia di importo superiore a quello della compravendita. In queste particolari situazioni la direttiva interna suggerisce agli uffici anche di acquisire le risultanze delle indagini finanziarie intercorse fra il dante e l'avente causa e, quando possibile, la perizia tecnica di stima dei beni immobili redatta dal perito dell'istituto finanziatore.

Anche la documentazione acquisita durante un accesso nei locali della società venditrice potrebbe rivelarsi estremamente utile per supportare il valore normale Omi. Fra questa i funzionari degli uffici locali potrebbero acquisire le offerte di vendita al pubblico tramite i media relative agli immobili poi compravenduti o analoghi, oppure eventuali bozze di accordi (preliminari, impegnative di acquisto, etc).

Anche l'esame della contabilità della società venditrice può consentire agli 007 del fisco di acquisire utili elementi in grado di qualificare a maggior rango le presunzioni semplicissime dei valori Omi. Si pensi ad esempio alla ricostruzione dei ricavi sulla base della contrapposizione diretta dei costi sostenuti per la costruzione dell'immobile oggetto di compravendita.

Ma l'elemento più importante che potrebbe qualificare l'intera attività di accertamento immobiliare partita dagli scostamenti dai valori normali, potrebbe essere rappresentato dalla contestazione alla società di un comportamento antieconomico. La vendita dell'immobile ad un prezzo inferiore a quello desumibile dalle quotazioni Omi può dunque essere ricondotta nell'alveo della più generale teoria dell'abuso del diritto, recentemente suffragata da importanti pronunce della Corte di cassazione.

Secondo la nota interna della direzione accertamento l'utilizzo della teoria dei comportamenti economici dell'imprenditore nell'ambito delle transazioni immobiliari costituisce, in linea generale, l'orientamento che ha indotto il legislatore ad introdurre le rilevanti novità in tema di accertamento delle transazioni immobiliari contenute nel dl 223/2006 e nella manovra finanziaria 2007 (legge 296/06).

Al di là di questi aspetti la direttiva raccomanda agli uffici di porre la massima attenzione nella predisposizione delle motivazioni degli accertamenti immobiliari che partono dal valore normale. Il percorso logico giuridico che sta alla base della quantificazione dei rilievi contestati deve essere descritto con estrema chiarezza mentre sono assolutamente da evitare tutti i riferimenti generici a valori immobiliari riportati in listini prezzi o banche dati di cui non sia indicata la fonte e l'attendibilità dei dati.

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