Le disposizioni normative di riferimento. Il decreto legge n. 223 del 2006 era intervenuto sia ai fini delle imposte sui redditi che ai fini Iva e aveva modificato ad esempio l'articolo 39 del Dpr n. 600 del 1973. Con l'intervento normativo in questione, si avvalorava la possibilità di una rettifica ai fini dei diversi comparti impositivi laddove una transazione immobiliare manifestasse uno scostamento tra valore normale del bene ceduto e corrispettivo di cessione. Successivamente, tale ipotesi, in relazione alle transazioni intervenute prima del 4 luglio 2006, era stata identificata come una presunzione che doveva essere supportata da ulteriori elementi e non poteva di per sé sola sorreggere la motivazione di un accertamento fiscale. Il riferimento al valore normale in materia di transazioni immobiliari è stato eliminato dalla legge n. 88 del 2009 aprendo anche un dibattito sull'applicabilità del metodo in questione in relazione al periodo nel corso del quale la norma è stata comunque vigente. In ogni caso, la questione dell'applicazione del valore normale in sede di accertamento sulle transazioni immobiliari ha costituito vicenda portata all'attenzione dei giudici tributari di merito fermo restando che la vera problematica riguardava le transazioni intervenute tra l'entrata in vigore della disposizione del decreto legge n. 223 e l'abrogazione delle norme medesime.
La pronuncia dell'Agenzia delle entrate. La circolare dell'Agenzia delle entrate si incentra su due aspetti quali l'utilizzabilità del valore normale ai fini delle rettifiche delle transazioni immobiliari nonché sull'efficacia temporale della norma introdotta nel 2006. Sul primo aspetto, anche probabilmente prendendo spunto dalla giurisprudenza di merito viene osservato come in sede contenziosa, la controversia va proseguita l'infedeltà del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal mero riferimento allo scostamento dello stesso rispetto al prezzo mediamente praticato per immobili della stessa specie o similari, anche da ulteriori elementi presuntivi idonei a integrare la prova della pretesa (quali, a titolo meramente esemplificativo, il valore del mutuo qualora di importo superiore a quello della compravendita, i prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi sulla base delle risultanze delle indagini finanziarie, i prezzi che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile).
Ciò significa, in concreto, che laddove una transazione immobiliare venga effettuata ad un prezzo estremamente ridotto rispetto al valore di mercato dell'immobile (magari comparativamente determinato) e abbinando tale elemento a una delta rappresentato da un mutuo superiore al prezzo stesso e ottenendo riscontro acquisendo documenti di natura finanziaria, la rettifica della stessa potrebbe soddisfare dei criteri probatori rilevanti. È noto, infatti, che un ulteriore tassello ai fini dell'accertamento può essere rappresentato dal fatto che un immobile formalmente ceduto a 100 trovi riscontro in un finanziamento erogato al soggetto acquirente di importo decisamente superiore che, se non giustificato da elementi strettamente riconducibili alla transazione (per esempio il sostenimento di spese ulteriori anche riferite a interventi di ristrutturazione del bene), potrebbe evidenziare il fatto che tra acquirente e venditore siano transitate delle somme sottratte a tassazione. Questa circostanza potrebbe essere rilevata magari procedendo all'acquisizione di dati di natura finanziaria considerato, per esempio, che in sede di valutazione dell'immobile propedeutica alla erogazione di un mutuo da parte di un istituto di credito, vi sono riscontri documentali in capo all'istituto stesso. Un quadro così composto, dunque, potrebbe soddisfare tutti gli elementi portanti di un accertamento che, utilizzando il solo valore normale non potrebbe essere probabilmente effettuato a meno di produrre una dimostrazione in merito ad una palese anti economicità della transazione effettuata. L'altro punto importante riguarda le vicende legate ad accertamenti effettuati durante la vigenza della norma. Anche in questo caso, la circolare afferma come l'avvenuta abrogazione del criterio di accertamento legato unicamente al valore normale opera senza soluzione di continuità. Viene infatti richiamata la circolare n. 11 del 16 febbraio 2007, con la quale è stato affermato che la norma introdotta dal decreto-legge n. 223 del 2006 e dunque anche la successiva norma abrogativa ha «natura procedimentale» e che, pertanto, «ha efficacia anche per le rettifiche relative ai periodi d'imposta ancora accertabili».