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Rivalutazione con doppio limite

del 06/04/2010
di: di Norberto Villa
Rivalutazione con doppio limite
Doppio limite per la rivalutazione immobiliare nel calcolo delle imposte 2009. L'ammortamento sul valore rivalutato non dovrebbe avere rilevanza fiscale ma la deducibilità potrebbe essere recuperata se si adottano aliquote differenti rispetto al passato.

Nei bilanci 2008 i contribuenti in non pochi casi hanno fatto ricorso a quanto previsto dall'art. 15 del decreto legge 185/08 (legge 2/09) che ha concesso la possibilità di rivalutare il valore degli immobili iscritti in bilancio. Le opzioni concesse dalla norma erano differenti in quanto era possibile:

1) riconoscere alla rivalutazione una rilevanza solo civilistica;

2) riconoscere mediante il pagamento di una sostitutiva del 3% (beni ammortizzabili) o dell'1,5% (beni non ammortizzabili) rilevanza anche fiscale alla rivalutazione. In tal caso però il maggior valore è riconosciuto fiscalmente ai fini del calcolo degli ammortamenti dal 2013;

3) oltre a riconoscere rilevanza fiscale alla rivalutazione era anche possibile affrancare la riserva in sospensione d'imposta creatasi in forza dell'iscrizione del maggior valore immobiliare mediante il pagamento di una imposta sostitutiva nella misura del 10%.

Spesso la scelta si è orientata verso la prima delle tre ipotesi e nei bilanci 2009 occorre allora considerare le conseguenze economiche della stessa.

Il comportamento 2008

Nel 2008 la rivalutazione non ha avuto effetto economico, in quanto dopo aver iscritto il maggio valore immobiliare non occorreva calcolare le quote di ammortamento sullo stesso. Il documento interpretativo 3 dell'organismo italiano di contabilità ha infatti previsto «l'ammortamento dell'esercizio 2008 si calcola sui valori non rivalutati, in quanto la rivalutazione è operazione successiva e i maggiori valori saranno ammortizzati a partire dall'esercizio successivo alla loro iscrizione per la residua vita utile dell'immobile». Ipotizzando un bene immobile iscritto per 100.000 e rivalutato a 150.000 l'ammortamento sarà stato calcolato partendo dal primo dei due valori. Se l'aliquota utilizzata era il 3% ciò avrà comportato l'imputazione a conto economico di un ammortamento pari 3.000 di cui il 20% o il 30% indeducibile in quanto da riferire all'area su cui insiste il fabbricato.

Il medesimo documento ha anche chiarito (in linea con quanto previsto dai principi contabili) che la rivalutazione non comporta il prolungamento della vita utile del bene, pertanto nel 2009 le soluzioni possibili sono:

- l'ammortamento è calcolato prendendo come riferimento l'originaria vita utile del bene che poteva desumersi dall'utilizzo dell'aliquota del 3% (33 anni);

- l'ammortamento è calcolato con un'aliquota inferiore in considerazione di una vita utile che si presume prolungata ma osservando quanto previsto dal principio contabile 16, ovvero giustificando tale affermazione (e non basandosi sul fatto che è intervenuta una rivalutazione).

Il comportamento 2009

A fronte dei due comportamenti ipotizzati si hanno conseguenze fiscali diverse.

Se il contribuente continua ad applicare l'aliquota del 3% deve rapportarla al nuovo valore iscritto in bilancio. In tal caso si ottiene un costo pari a 4.500 di cui però la parte rilevante fiscalmente sarà identica a quella dedotta l'anno scorso. Se, per esempio, l'ammortamento dell'area non deducibile è pari al 20%, l'ammortamento deducibile nel 2009 sarà pari a 2.400 con la necessità di una variazione in aumento di 2.100.

Se invece il contribuente dovesse decidere invece di giustificare un prolungamento della vita utile del bene immobile, potrebbe utilizzare un aliquota di ammortamento inferiore. Si ipotizzi che la nuova vita utile residua stimata porti ad ipotizzare che la stessa sia pari a ulteriori 50 anni. In forza di ciò l'ammortamento imputato a conto economico sarà pari a 150.000 x 2% = 3.000. In forza di ciò nonostante il nuovo valore iscritto, a conto economico sarà imputato il medesimo onere iscritto nel 2009 che anche fiscalmente potrà essere considerato rilevante per il medesimo importo. Si avrà in sostanza a fronte di un ammortamento pari a 3.000 che lo stesso risulterà rilevante fiscalmente per 2.400 con la necessità di effettuare una ripresa in aumento di 600.

Il comportamento degli anni successivi

Adottando la seconda soluzione è evidente però che negli anni futuri si giungerà ad avere un costo fiscalmente riconosciuto completamente ammortizzato mentre vi saranno ancora quote di ammortamento imputate a conto economico interamente non deducibili.

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