Immobili rivalutati con i nuovi valori solo dal 2013

Immobili rivalutati nel calcolo delle società di comodo con i nuovi valori solo dal 2013: quindi, per determinare i ricavi medi del triennio, per il 2011 ed il 2012, tali valori non devono essere considerati. Inoltre, con l'aliquota ridotta del 4% può essere applicata esclusivamente agli immobili abitativi. Sono queste le conclusioni raggiunte dall'Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 101 di ieri con la quale l'amministrazione finanziaria affronta una problematica assolutamente diffusa e cioè quella della incidenza dei valori degli immobili rivalutati ai sensi di quanto previsto dal decreto legge n. 185 del 2008 nell'ambito del meccanismo di calcolo delle società non operative. Infatti, la norma in materia di società di comodo richiede la determinazione di ricavi medi sulla base dei valori dei beni del triennio. In particolare, per effetto della norma sulla rivalutazione di cui al citato decreto legge, i valori degli immobili sono fiscalmente riconosciuti a partire dal 2013.

L'analisi dell'amministrazione finanziaria, come accennato, è sostanzialmente in linea con quanto previsto dalle norme sulla rivalutazione dei beni, nel senso che, una volta individuato il periodo di imposta di prima rilevanza della rivalutazione medesima, non vi è estensione ai periodi di imposta in cui la stessa non operava. Per conseguenza, nel momento in cui ai fini della applicazione di quanto previsto dall'articolo 30 della legge n. 724 del 1994 si deve far riferimento ai valori fiscalmente rilevanti, in tema di immobili oggetto di rivalutazione, tale valore dovrà essere preso in considerazione esclusivamente per il periodo di imposta 2013 o, per meglio dire, dal periodo di imposta 2013. Nel senso che, nel momento in cui la norma dovrà essere applicata per il periodo di imposta 2014, nel calcolo del triennio i valori rivalutati incideranno per il 2013 e per il 2014 ma non per il 2012. Quindi, in fase di prima applicazione, il 2011 ed il 2012 non terranno conto dei valori degli immobili rivalutati.

Con l'altro quesito, è stato richiesto all'amministrazione finanziaria se l'aliquota ridotta del 4% da applicare agli immobili potesse operare anche in relazione ad immobili diversi da quelli abitativi. Sul punto, l'Agenzia risponde in modo del tutto aderente al dettato della norma affermando come la predetta aliquota può essere applicata soltanto in relazione a immobili a uso abitativo acquistati o rivalutati nell'esercizio e nei due precedenti.

Va osservato come, al di là di quanto precisato nella risoluzione di ieri, il tema dei maggiori valori degli immobili nell'ambito di una norma quale quella in materia di società non operative (ma anche in relazione alla disciplina delle società in perdita sistematica in considerazione delle modalità di calcolo del reddito minimo) assume un effetto più ampio. Posto che la situazione economica generale porta soprattutto in alcuni settori (si pensi proprio al settore immobiliare) molte società ad essere al di sotto degli standard di ricavi richiesti dall'articolo 30 della legge n. 724 del 1994, è evidente che nel momento in cui il calcolo di detti standard richieda anche valori fiscalmente più elevati, il rischio è che un numero sempre maggiore di società possano incappare nella applicazione della norma.

Con la necessità, ad esempio, di formulare una istanza di interpello disapplicativa. Nei fatti, potrebbe essere dunque utile immaginare una disposizione ad hoc che consenta, come in passato, la possibilità di procedere allo scioglimento agevolato di società che sono di fatto in liquidazione ovvero la trasformazione delle stesse in società semplici. Ciò in considerazione del fatto che, in relazione a determinate realtà, anche per effetto dei nuovi valori fiscali, si concretizzerebbe l'obbligo di pagamento di imposte su ricavi o redditi assolutamente irraggiungibili anche con una gestione degli enti societari in linea con il mercato attuale.