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Vendite e affitti salvi senza l'Ape

del 08/11/2013
di: di Luigi Chiarello
Vendite e affitti salvi senza l'Ape
La mancata allegazione dell'Attestato di prestazione energetica (Ape) ai contratti di vendita e ai nuovi contratti di locazione degli immobili non comporterà più la nullità dei contratti stessi, ma costerà solo una sanzione da 500 euro. Sparirà anche ogni obbligo di consegna dell'Ape in sede di trasferimento gratuito della proprietà degli immobili; di conseguenza non sarà più necessario prevedere una specifica clausola di avvenuta consegna dell'Attestato negli atti di trasferimento a titolo gratuito. La bolletta elettrica di imprese e cittadini, invece, potrebbe sgravarsi di oneri sulle tariffe anche fino al 20% nei prossimi anni (2 mld di euro circa): merito di nuovi titoli di credito che il Gestore dei servizi energetici (Gse) potrebbe immettere sul mercato, per attutire l'impatto sulla bolletta dei finanziamenti alle energie rinnovabili.

Sono queste le disposizioni più rilevanti in fatto di energia contenute nella bozza di ddl Collegato impresa alla legge di stabilità, presto sul tavolo del Consiglio dei ministri.

C'è poi una terza norma, sulle liberalizzazioni del mercato delle grandi locazioni a uso non abitativo, che modifica il regime delle Siiq (Società di investimento immobiliare quotate). E introduce un nuovo regime fiscale di esenzione e di distribuzione delle plusvalenze realizzate sugli immobili oggetto di locazione. Prevedendo, in particolare, l'esenzione di tali plusvalenze con un obbligo di distribuzione del 50% nei due anni successivi. Tra l'altro, viene anche disposta la riduzione della percentuale di distribuzione minima dell'utile da gestione esente dall'85% al 70%. Ma andiamo con ordine, partendo dall'Attestato di prestazione energetica.

Le modifiche in ambito Ape. In sede di conversione in legge del decreto legge 63/2013 sono stati introdotti due obblighi: produrre l'Ape e inserire una clausola di avvenuta consegna dello stesso attestato nei contratti di vendita, locazione e trasferimento a titolo gratuito di immobili. Inoltre, è stato introdotto il principio di nullità del contratto, in caso di mancata allegazione dello stesso Ape. Ora, stando alla bozza del Collegato impresa, il governo sembra fare marcia indietro: vengono infatti cancellati i due obblighi di produzione dell'Ape e di inserimento della clausola di consegna per gli atti relativi ai trasferimenti a titolo gratuito. Lo scopo sembra essere quello di sanare una disparità di trattamento evidente che vede attualmente tali obblighi vigenti per la stipula di tutti gli atti: vendita, locazione e trasferimento gratuito di immobili. Ma sul piano delle sanzioni relative alla mancata allegazione dell'Ape, queste scattano solo nei casi dei contratti di vendita e di locazione. In seconda battuta, il collegato Impresa punta a cancellare il principio di nullità del contratto quale sanzione oggi prevista per la mancata allegazione all'atto stesso dell'Ape: al suo posto si prevede una sanzione amministrativa pari a 500 euro. Importo che il governo considera «cumulabile» con le sanzioni previste a norma di legge (dlgs 192/2005, art. 15) per non aver già dotato l'intero immobile dell'Attestato.

La bolletta. Poiché le agevolazioni al rinnovabile e al fotovoltaico pesano su imprese e famiglie con oneri di sistema cresciuti dal 2010 al 2013 da 4,5 a 11 mld di euro l'anno (e un impatto medio sul prezzo dell'energia di circa 2,5 cent. di euro per kWh), il Collegato impresa prevede che il Gse, che oggi gestisce i fondi alle rinnovabili, ricorra al mercato finanziario con una operazione di cessione crediti, per un ammontare che ogni anno verrà stabilito dal ministro dello sviluppo economico. Su queste risorse verrebbero pagati gli interessi annuali e, a scadenza, il capitale. Il tutto a favore degli acquirenti dei titoli di credito (soggetti abilitati e istituti finanziari) e a spese dello Sviluppo economico. Il gettito per pagare interessi maturati e capitale deriverebbe dalla raccolta delle tariffe elettriche, ma con un effetto di riduzione degli oneri legati alla componente A3 della bolletta per i prossimi anni e un incremento al termine dell'operazione. Quando la progressiva fine degli incentivi alle rinnovabili farà calare tali oneri. L'operazione però è sotto esame del ministro dell'economia. Ciò che preoccupa via XX Settembre è che la cessione crediti impatti sull'indebitamento netto dello stato. Ed Eurostat finisca per chiedere di consolidare il Gse nel bilancio pubblico del paese.

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