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Plusvalenze, pesa l'edificabilità

del 31/10/2013
di: di Fabrizio G. Poggiani
Plusvalenze, pesa l'edificabilità
Non emerge alcuna plusvalenza tassabile per la cessione di un terreno rivenduto al decorso di un quinquennio dall'acquisto, se anteriormente viene ceduta la volumetria edificabile.

L'assenza della potenziale edificabilità riporta la tassazione nell'ambito dei terreni agricoli, di cui alla prima parte, della lett. b) comma 1, art. 67, dpr n. 917/1986. L'Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili (Aidc) di Milano, con la norma di comportamento n. 189 è intervenuta sulla disciplina tributaria della cessione di volumetria edificabile. Il contratto di cessione di volumetria edificabile, come noto, è un negozio giuridico avente a oggetto un «diritto reale atipico» ovvero il trasferimento di una determinata «cubatura» a favore di un soggetto diverso dal proprietario dell'area; detto trasferimento viene attuato con due atti, di cui uno concernente l'accordo tra le parti e il secondo concernente il provvedimento della pubblica amministrazione con il quale viene concessa la possibilità di realizzare un immobile di cubatura maggiorata, pari a quella acquistata.

Si tratta di una cessione di un diritto reale, come indicato dalle disposizioni inserite all'interno dell'art. 5, dl 70/2011 che riguardano, appunto, il contratto di cessione di cubatura. Per quanto riguarda la disciplina tributaria, con particolare riferimento all'imposizione diretta, la cessione di cubatura realizza un reddito diverso, se il cedente è una persona fisica, assoggettabile a tassazione sulla base delle disposizioni contenute nell'art. 67, dpr n. 917/1986 (Tuir) ovvero un ricavo o una plusvalenza, se la cessione è eseguita da un soggetto imprenditore. Se la cessione è compiuta al di fuori dell'esercizio d'impresa, come detto, l'eventuale plusvalenza deve considerarsi come reddito diverso, di cui alla lett. b), del comma 1, dell'art. 67 del Tuir, tenendo conto che, se la detta cessione di volumetria avviene anteriormente alla cessione del terreno, la stessa spoglia l'area della propria potenzialità edificatoria, riconducendo la seconda cessione nell'ambito della prima parte della citata lett. b), con la conseguenza che si tratta di cessione di terreno non edificabile, con emersione della plusvalenza solo nell'ambito di una cessione infra-quinquennale. Nell'ambito dell'impresa, invece, la cessione rileva sempre ai fini dell'imposizione diretta, l'unica differenza è se il terreno è iscritto tra i beni merce e, di conseguenza, il corrispettivo della vendita realizza un ricavo o se lo stesso è inserito tra le immobilizzazioni e, di conseguenza, la cessione realizza una plusvalenza patrimoniale, ai sensi dell'art. 86 del Tuir, con possibilità di rateizzazione (cinque esercizi) ai fini fiscali, se il bene ceduto è stato detenuto da più di tre anni. Ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive (Irap), la disciplina applicabile al ricavo o alla plusvalenza risulta analoga a quella prescritta per la cessione della piena proprietà. Con riferimento alla determinazione della plusvalenza, per le persone fisiche o meglio, per le cessioni della volumetria al di fuori dell'ambito imprenditoriale, si deve far riferimento al comma 2, dell'art. 68 del Tuir e, nel caso di assenza di un valore di acquisto «autonomo» della stessa, l'associazione segnala la possibile applicazione di un criterio, se la destinazione urbanistica del terreno e l'entità della cubatura sono pressoché identiche tra quella al momento dell'acquisto e quella alla successiva rivendita, che è il seguente: costo del diritto di edificabilità = valore della cubatura ceduta al momento della vendita : valore del terreno edificabile al momento della vendita (X%) e prezzo di acquisto del terreno moltiplicato per il precedente coefficiente (X%). Con riferimento all'imposizione indiretta, il documento si limita a evidenziare che l'Iva si rende applicabile nell'aliquota ordinaria (attuale 22%) se il cedente è soggetto passivo di detta imposta (impresa) ovvero, negli altri casi, si rende applicabile l'imposta di registro proporzionale con le aliquote specifiche inerenti ai trasferimenti immobiliari, come prescritto dall'art. 1, della tariffa, Parte «I», allegata al dpr n. 131/1986 (Tur), oltre alle imposte d'atto (ipotecaria e catastale).

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