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Immobili Ue, regole omogenee

del 29/10/2013
di: di Franco Ricca
Immobili Ue, regole omogenee
Approvate le regole per applicare in modo omogeneo, nell'area comunitaria, le disposizioni sul luogo di tassazione ai fini Iva dei servizi immobiliari. L'armonizzazione scatterà però solo nel 2017, per dare tempo agli stati membri di adeguare la prassi e la legislazione, con riguardo alla nozione comune di beni immobili. È quanto emerge dal regolamento Ue n. 1042 del 7 ottobre 2013, modificativo del regolamento n. 282/2011, pubblicato sabato scorso, 26 ottobre, sulla Guue serie L 284. Lo stesso provvedimento contiene, inoltre, numerose misure per favorire l'applicazione dei nuovi criteri in materia di localizzazione dei servizi di telecomunicazione e di tele radiodiffusione, che saranno efficaci dal 1° gennaio 2015, in coincidenza con l'entrata in vigore delle modifiche sostanziali previste per tale data.

Localizzazione dei servizi immobiliari. La direttiva Iva stabilisce che le prestazioni di servizi relative a beni immobili, in deroga alle regole generali di territorialità basate sul domicilio del committente (rapporti B2B) ovvero del prestatore (rapporti B2C), si considerano effettuate nel luogo in cui si trova l'immobile. L'applicazione di questo criterio speciale non è però uniforme nei vari paesi Ue, spesso in disaccordo sul grado di collegamento occorrente per qualificare il servizio come relativo a un bene immobile. Il quadro comune, al di là di quanto espressamente chiarito dalla stessa direttiva e dagli interventi della corte di giustizia, appare lacunoso, mancando sia una nozione comune di bene immobile, sia indicazioni in ordine al predetto collegamento. Allo scopo di garantire un trattamento fiscale uniforme, come si legge al n. 18) delle premesse al regolamento n. 1042/2013, è stato in primo luogo introdotto il concetto di bene immobile. L'art 13-ter, aggiunto al regolamento n. 282/2011, stabilisce che, ai fini della direttiva Iva, sono considerati beni immobili:

a) una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e il possesso;

b) qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;

c) qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;

d) qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l'edificio. In secondo luogo, viene aggiunto l'art. 31-bis, che si occupa di chiarire quale sia il «nesso sufficientemente diretto» per qualificare un servizio come relativo a un bene immobile, precisando che tale nesso sussiste:

- nei servizi derivanti da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione;

- nei servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l'alterazione fisica o giuridica del bene. In via esemplificativa, l'art. 31-bis elenca poi al paragrafo 2 numerosi servizi rientranti tra quelli immobiliari, tra cui l'elaborazione di planimetrie per un fabbricato destinato ad un particolare lotto di terreno, a prescindere dal fatto che il fabbricato sia costruito, i servizi di sorveglianza o di sicurezza sul posto, i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà dell'immobile (es. stesura di contratti, stipulazione dell'atto notarile). Il par. 3, infine, fornisce, viceversa, alcuni esempi di prestazioni che non si considerano relative a beni immobili, quali il magazzinaggio di merci se non sia assegnata al destinatario una parte specifica dell'immobile, la fornitura di servizi pubblicitari, la messa a disposizione di stand fieristici, la gestione di portafoglio di investimenti immobiliari. L'art. 31-ter, infine, chiarisce che la messa a disposizione di attrezzature per la realizzazione di lavori su beni immobili è una prestazione relativa a tali beni solo se il prestatore assume la responsabilità dell'opera, circostanza che si presume sussistente, salvo prova contraria, se insieme alle attrezzature è messo a disposizione del destinatario anche il personale (è il caso dei c.d. noli «a caldo»). Queste disposizioni si applicano dal 1° gennaio 2017, al fine di consentire agli stati membri «una transizione agevole» verso le nuove regole, in considerazione dell'impatto che l'introduzione del concetto di bene immobile potrebbe avere negli ordinamenti interni.

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