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Iva dovuta per i lavori su un immobile gratuito

del 01/10/2013
di: di Franco Ricca
Iva dovuta per i lavori su un immobile gratuito
L'impresa che assume l'impegno di ristrutturare e arredare un immobile del quale ha ottenuto gratuitamente il diritto di utilizzazione e di locazione a terzi, effettua nei confronti del proprietario una prestazione di servizi a titolo oneroso, imponibile a Iva. Il diritto di utilizzare l'immobile, infatti, rappresenta il corrispettivo dei lavori di miglioramento che, alla scadenza del contratto, resteranno acquisiti dal proprietario. È quanto emerge dalla sentenza pronunciata dalla Corte di giustizia Ue, il 26 settembre 2013, nel procedimento C-283/12, promosso da un rinvio pregiudiziale dei giudici bulgari in relazione a un accertamento notificato dall'amministrazione finanziaria a una società che aveva ottenuto dal proprietario di un fabbricato al rustico (in realtà il socio unico della società stessa) la disponibilità del bene senza essere tenuta al pagamento di alcun canone.

La società si impegnava, però, a eseguire a proprio nome, a proprie spese e a propria discrezione i lavori necessari per ultimare e rendere agibile l'immobile, in particolare acquisto e fornitura di pavimenti, arredamento, decorazione, sanitari, con l'accordo che, al termine del contratto, il proprietario acquisirà le modifiche apportate. L'amministrazione aveva ravvisato nell'operazione uno scambio di prestazioni, ossia servizi di ristrutturazione e di arredamento da parte della società contro il servizio di locazione da parte del proprietario, configurando quindi le obbligazioni assunte dalla società come una prestazione di servizi a titolo oneroso, soggetta a Iva. Nell'ambito della controversia che ne è scaturita, i giudici hanno deciso di sottoporre al vaglio della corte la fondatezza della tesi del fisco sotto il profilo della rispondenza alla normativa comunitaria, sollevando inoltre alcune questioni subordinate, concernenti la base imponibile e il momento impositivo. Al riguardo, la Corte ha ricordato che per qualificare un'operazione a titolo oneroso, ai fini Iva, occorre un nesso diretto tra l'operazione stessa e un corrispettivo effettivamente percepito dal soggetto passivo. Tale nesso sussiste se tra il prestatore e il destinatario intercorre un rapporto giuridico nell'ambito del quale avvenga uno scambio di reciproche prestazioni e il corrispettivo ricevuto dal prestatore costituisca il controvalore effettivo del servizio prestato al destinatario. Il corrispettivo, inoltre, può consistere, anziché in una somma di denaro, in una prestazione di servizi o in una cessione di beni, purché il relativo valore possa essere espresso in denaro. Infine, i contratti di permuta, nei quali il corrispettivo è per definizione in natura, e le operazioni per le quali il corrispettivo è in denaro sono, dal punto di vista economico e commerciale, due situazioni identiche.

Nel caso di specie, tutti questi requisiti sussistono, indipendentemente dal fatto che la prestazione della società andrà a vantaggio del proprietario dell'appartamento soltanto dopo la scadenza del contratto. Alla luce della soluzione fornita alla questione principale, la corte non ha ritenuto necessario risolvere le questioni subordinate.

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