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Un credito d'imposta per il rent to buy

del 05/09/2013
di: Maria Domanico
Un credito d'imposta per il rent to buy
Modificare il regime tributario del cosiddetto rent to buy con l'introduzione di un meccanismo di credito d'imposta che assicuri, sia all'acquirente sia al venditore, il recupero, almeno in parte, al momento della vendita, delle imposte versate sui canoni di locazione, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita. Questo quanto proposto dal Consiglio nazionale del notariato (Cnn) alla commissione finanze del senato nello scorso mese di giugno e seguito da uno studio (n. 490-2013/T del 2 agosto) che ha esaminato il regime fiscale applicabile alle operazioni di cosiddetto rent to buy e le relative criticità, sottolineando la necessità di diversificare i riflessi fiscali legati all'applicazione delle varie imposte, dirette ed indirette, coinvolte. Il Cnn ha, inoltre evidenziato come i risvolti fiscali del cosiddetto rent to buy siano legati alla concreta configurazione negoziale adottata dalle parti. Ad oggi dette operazioni scontano, sia dal lato dell'acquirente che dal lato del venditore, una doppia imposizione: inizialmente come locazione e, al momento del trasferimento, come vendita.

Rent to buy

Il rent to buy è una prassi contrattuale, abbastanza usata in questo tempo di crisi del mercato immobiliare, che consente di rimandare ad un momento futuro gli effetti finali di un'operazione di compravendita permettendo, però, da un lato, ai potenziali acquirenti di ottenere da subito la disponibilità dell'alloggio desiderato e di recuperare (in tutto o in parte) per il pagamento del prezzo in caso di successivo acquisto le somme versate per il godimento dell'immobile, e dall'altro lato, ai potenziali venditori di riuscire a individuare degli acquirenti iniziando anche a mettere a reddito il bene. Il Cnn osserva come siano evidenti le analogie con figure contrattuali quali la locazione con opzione di acquisto e la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale), cui segue l'atto (l'accettazione dell'opzione o il contratto definitivo) che produce l'effetto traslativo della proprietà.

L'applicazione dell'Iva

Agli effetti dell'Iva le operazioni di rent to buy, ai sensi dell'art. 2 comma 2 del dpr n. 633/1972, sono equiparate alle cessioni «le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti», le quali assumono rilievo, ai fini dell'individuazione del momento impositivo, fin dalla stipulazione del contratto. Pertanto, l'imposta si applica sull'intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall'imposta.

In alcuni casi, ha osservato il Cnn, le operazioni di rent to buy si configurano come locazione combinata con un'opzione (o un preliminare con obbligo unilaterale), in base alla quale l'inquilino, ad una determinata scadenza e ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare la proprietà. Ritenendosi applicabile, in queste ipotesi, in primo luogo la disciplina Iva del contratto di locazione e, successivamente, quella della cessione.

L'imposta di registro

Per quanto riguarda l'applicazione dell'imposta di registro, va verificato, secondo quanto osservato dal Cnn, con riferimento alla locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, se il contratto possa essere unitariamente assoggettato a imposta di registro. Sembrerebbe difficile individuare una soluzione interpretativa che eviti una duplicazione dell'imposizione sotto il profilo dell'imposta di registro nelle ipotesi in cui gli importi periodici siano inizialmente qualificati come canoni di locazione e siano imputati al pagamento del prezzo solo al momento della cessione, in quanto non sembra, sulla base dei principi propri di tale imposta, che possa assumere rilievo la considerazione che alcune componenti del prezzo della cessione siano state già tassate ad altro titolo.

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