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Fabbricati esenti dall'IMU

del 30/08/2013
di: di Sergio Trovato
Fabbricati esenti dall'IMU
Abolita la prima rata dell'Imu per tutti gli immobili per i quali era stato sospeso a giugno il pagamento dell'acconto dall'articolo 1 del dl 54/2013. Quindi, non sono più tenuti a pagare la prima rata gli immobili adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze. Sono però esclusi dal beneficio i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso, ville e castelli). L'abolizione si estende anche alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite a prima casa dei soci assegnatari, nonché a quelli assegnati da Iacp, Ater o da altri enti di edilizia residenziale pubblica. Sono inoltre esonerati dal pagamento i titolari di fabbricati rurali e terreni agricoli. Per l'anno in corso viene abolita la seconda rata dell'imposta per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fino a che permane questa destinazione e sempre che non siano locati. Dal 2014, invece, per questi immobili viene riconosciuta l'esenzione. A partire da quest'anno, poi, l'Imu diventa deducibile nella misura del 50% dal reddito di impresa e di lavoro autonomo. Sono le nuove disposizioni contenute nel dl sull'imposizione immobiliare e la finanza locale approvato il 28 agosto che, tra l'altro, riduce al 15% l'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato.

Abolizione Imu. Per gli immobili per i quali a giugno era stato sospeso il pagamento dell'acconto, il dl abolisce in via definitiva il pagamento. Ai comuni verrà rimborsato il minor gettito dell'imposta derivante dalle misure introdotte con il nuovo decreto. Quindi, non sono più tenuti a pagare la prima rata i fabbricati adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze, tranne quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Godono del beneficio anche le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite a prima casa dei soci assegnatari, nonché a quelli assegnati da Iacp, Ater o da altri enti di edilizia residenziale pubblica. L'esenzione dal pagamento si estende ai titolari di fabbricati rurali e terreni agricoli.

Abitazione principale. Per abitazione principale s'intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Sono da considerare pertinenze dell'abitazione principale esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (magazzini, depositi, garage, cantine), nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle suddette categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all'immobile adibito ad abitazione. Il contribuente, però, può fruire delle agevolazioni «prima casa» per un solo immobile, anche se utilizza di fatto più unità immobiliari distintamente iscritte in catasto, a meno che non abbia provveduto al loro accatastamento unitario (circolare 3/2012 del dipartimento delle finanze del ministero dell'economia). Le singole unità vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. È il contribuente a scegliere quale destinare ad abitazione principale.

Fabbricati rurali. Sono inoltre esonerati dal pagamento i titolari di fabbricati rurali. Per gli immobili rurali dal 2012 sono cambiate le regole sulle agevolazioni. Quelli adibiti ad abitazione di tipo rurale sono stati assoggettati al pagamento dell'Imu con applicazione dell'aliquota ordinaria, a meno che non siano destinati a prima casa. Mentre per quelli strumentali, vale a dire quelli utilizzati per la manipolazione, trasformazione e vendita dei prodotti agricoli prima delle modifiche normative era prevista l'esenzione solo per i fabbricati strumentali ubicati in comuni montani o parzialmente montani indicati in un elenco predisposto dall'Istat. Bisogna inoltre ricordare che per i fabbricati rurali strumentali non conta più la classificazione catastale per avere diritto alle agevolazioni fiscali. Possono infatti mantenere le loro categorie originarie. È sufficiente l'annotazione catastale, tranne per i fabbricati strumentali che siano per loro natura censibili nella categoria D/10.

Terreni agricoli. Terreni agricoli, secondo la definizione contenuta nell'articolo 2135 del codice civile, sono quelli utilizzati per l'esercizio dell'attività agricola, ovvero la coltivazione del fondo, la silvicoltura, l'allevamento animali e le attività connesse. In base all'articolo 13 del dl Salva-Italia (201/2011), il valore dei terreni agricoli su cui calcolare l'imposta è ottenuto moltiplicando il reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, per 135. Il trattamento agevolato viene riconosciuto per i coltivatori diretti e gli imprenditori professionali iscritti nella previdenza agricola, per i quali il moltiplicatore di riferimento è ridotto a 110, anche se i terreni non vengono coltivati. Per entrambe le tipologie di terreni agricoli, a prescindere dalla qualificazione giuridica del soggetto che li coltiva, i titolari sono esonerati dal pagamento della prima rata.

Immobili di edilizia residenziale pubblica. Vengono assimilati alla «prima casa» gli alloggi degli Istituti autonomi case popolari e quelli delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari. Per via normativa, il legislatore previene per il 2013 un possibile contenzioso, che è sorto tra comuni e aziende di edilizia residenziale pubblica, e che si trascina già dai tempi di applicazione dell'Ici, sul trattamento fiscale degli immobili assegnati ai soci, utilizzati come prima casa. In varie parti d'Italia, infatti, sono ancora pendenti le cause innanzi ai giudici amministrativi, i quali in alcuni casi devono ancora pronunciarsi sulla legittimità delle delibere comunali che nel 2012 non hanno riconosciuto per gli immobili posseduti da questi enti l'aliquota agevolata. Vale a dire non hanno assicurato lo stesso trattamento dell'abitazione principale.

Immobili delle imprese. Mentre prima dell'intervento normativo per gli immobili costruiti dalle imprese e destinati alla vendita (cosiddetti beni merce) il legislatore demandava ai comuni il potere di concedere l'aliquota agevolata, il dl prevede un beneficio fiscale differenziato per l'anno in corso e per il 2014. Per il 2013, al fine di dare una mano al settore dell'edilizia che è in forte crisi, viene abolita la seconda rata dell'imposta, mentre dal prossimo anno gli immobili delle imprese costruttrici non saranno più tenuti al pagamento fino a che non saranno venduti. Sempre che, naturalmente, gli stessi immobili non siano locati.

Deducibilità Imu. Novità in senso assoluto è quella rappresentata dalla deducibilità dell'imposta municipale, nella misura del 50%, ai fini delle imposte sui redditi sia dal reddito di impresa che da quello derivante dall'esercizio di arti e professioni. La deducibilità, infatti, non era mai stata riconosciuta per la vecchia imposta locale (Ici). Rimane invece l'indeducibilità per l'Irap.

Aliquota cedolare secca. Con effetto dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013, infine, viene ridotta dal 19 al 15% l'aliquota della cedolare secca per i contratti stipulati a canone concordato.

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