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Ape, ok solo su nuove locazioni

del 03/08/2013
di: Pagina a cura di Beatrice Migliorini
Ape, ok solo su nuove locazioni
L'obbligo di presentare l'Attestazione di prestazione energetica (Ape) vale solo per i nuovi contratti di locazione. La previsione, contenuta nel dl 63/2013, non si applica, infatti, ai contratti di locazione, leasing e affitto d'azienda che devono essere oggetto solo di rinnovo. L'obbligo di presentazione dell'Ape è, inoltre, previsto per i contratti di compravendita, o meglio per tutti quei contratti che immettono nel mercato immobiliare edifici che comportano un consumo energetico. Questo è quanto emerge dalle prime note interpretative fornite dal Consiglio nazionale del notariato, in seguito alle modifiche che il decreto ecobonus ha apportato all'art. 6, comma 3-bis del dlgs 192/2005, recante norme per l'attuazione della direttiva 2002/91/Ce, relativa al rendimento energetico nell'edilizia. La norma, così come modificata, prevede la sanzione della nullità assoluta del contratto di compravendita o locazione, nel caso in cui, al momento della stipula, l'Ape non sia allegata.

Gli oneri in caso di locazione. Il dl 63/2013, la cui legge di conversione, licenziata giovedì dalla camera, sarà pubblicata oggi in Gazzetta Ufficiale, ha stabilito che in caso di stipula di un contratto di locazione è necessaria, a pena di nullità assoluta del contratto, l'allegazione dell'Attestato di prestazione energetica. La norma però, si limita genericamente a parlare di locazione, senza entrare troppo nel dettaglio. Dalle linee guida dettate dal Consiglio nazionale emerge, però, che la norma non deve essere applicata tout court a ogni tipo di contratto di locazione, ma solo a quelli nuovi. Il dlgs 192/2005, recante norme per l'attuazione della direttiva 2002/91/Ce relativa al rendimento energetico nell'edilizia stabilisce, infatti, che «l'Ape deve essere rilasciato solo per unità immobiliari costruite, vendute o locate a un nuovo locatario». Diretta conseguenza di questa previsione, l'applicazione dell'obbligo di presentazione dell'Ape, sempre a pena di nullità, anche per la stipula di contratti di leasing (aventi a oggetto un edificio comportante consumo energetico) e la stipula di contratti d'affitto d'azienda (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico). Il tutto, fermo restando la regola del nuovo contratto.

Atti traslativi. Non meno complessa la questione relativa ai contratti di compravendita. La norma, infatti, stabilisce che l'attestato di prestazione energetica debba essere allegato al contratto di vendita e a tutti gli atti a titolo gratuito, lasciando in questo modo il dubbio circa gli adempimenti in caso di atti a titolo oneroso. Proprio a sviscerare questo dubbio è intervenuto il Consiglio nazionale del notariato. «Una limitazione dell'applicabilità della nuova disciplina al solo atto di vendita», si legge nelle linee guida dei notai, «apparirebbe poco coerente con quelli che sono gli scopi che si intendono perseguire, ragion per cui, in prima battuta, se ne deve ammettere l'applicazione all'atto di permuta». Non è, però, finita qui. Nelle linee guida è, infatti, specificato che «ritenendo opportuno adottare un'interpretazione estensiva della norma per quanto riguarda gli altri atti traslativi a titolo oneroso, si dovrà ritenere plausibile la sussistenza dell'obbligo di allegazione, in occasione della stipula di tutti quei contratti che comportino l'immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione, di edifici con un consumo energetico». La conseguenza. Se, da un lato, l'art. 6, comma 3-bis, stabilisce l'obbligo di allegazione dell'Ape a pena di nullità del contratto, non viene però precisato di che tipo di nullità si tratta. A questo proposito, i notai hanno fatto presente come, il tipo di nullità in questione sia da intendersi in senso assoluto. «Diretta conseguenza della scelta operata dal legislatore», hanno spiegato i notai, «è il fatto che la nullità, non solo può essere fatta valere da chiunque ed essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma anche che, l'azione per far dichiarare la nullità non è, quindi, soggetta a prescrizione e il contratto nullo, non può essere convalidato».

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