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Fondi immobiliari, la quota fa la differenza

del 19/07/2013
di: di Giuseppe Di Vittorio
Fondi immobiliari, la quota fa la differenza
Un soggetto diverso da un investitore istituzionale non può godere della ritenuta alla fonte del 20% in caso di cessione di una quota importante in un fondo immobiliare. A stabilirlo è la risoluzione dell'Agenzia delle entrate n. 54 E del 18 luglio 2013.

Oggetto della precisazione sono le cessioni di quote di fondi immobiliari diversi da quelli esclusivamente partecipati da investitori istituzionali. Quest'ultima categoria è rappresentata dalle banche, le sgr, le imprese attive nel settore della finanza, più in generale da tutti quei soggetti per i quali l'attività di investimento è un'attività svolta professionalmente. In caso di cessione di una quota rilevante in un fondo immobiliare l'eventuale plusvalenza concorre a formare il reddito complessivo del soggetto nella misura del 49,72%. Ciò che rileva per il fisco, come detto, è l'entità della quota per cui se questa è effettivamente superiore al 5% il regime è quello indicato. Se invece la quota è inferiore o uguale al 5% si applica la classica ritenuta del 20% sui proventi distribuiti in costanza di partecipazione al fondo e sui proventi conseguiti in sede di riscatto o di liquidazione delle quote. Nella sostanza il trattamento è analogo a quello degli investitori istituzionali.

Francamente appare però difficile che privati detengano quote di fondi immobiliari, soprattutto se rilevanti. I soggetti più coinvolti dalla disciplina sono invece le imprese diverse da quelle del settore finanziario, che magari hanno deciso di investire nel settore immobiliare con forme più flessibili, come può essere la sottoscrizione di un fondo. Chiaramente l'attività commerciale svolta dal soggetto dev'essere al di fuori del settore immobiliare.

Le minusvalenze subiscono un analogo trattamento.

Come detto la risposta al trattamento fiscale delle plusvalenze da negoziazione su quote di fondi immobiliare è l'occasione per l'Agenzia di misurarsi anche con alcune definizioni come quella di investitore istituzionale estero. Un'esigenza sentita non solo in questo particolare caso, ma più in generale anche in altre fattispecie dove si fa riferimento sempre alla categoria degli investitori istituzionali. I dubbi sono ancora maggiori quando alla qualifica di investitore istituzionale si aggiunge quella di estero. Bene per il fisco italiano i soggetti in questione sono le imprese che svolgono attività nel campo dell'investimento e che sono soggette a vigilanza prudenziale. Più nello specifico il requisito della vigilanza sussiste nelle ipotesi in cui l'avvio dell'attività (bancaria, di raccolta del risparmio ecc.) sia soggetto ad autorizzazione preventiva e l'esercizio della stessa nel tempo sia sottoposto in via continuativa a controlli obbligatori sulla base di disposizioni normative vigenti nello stato estero di residenza dell'intermediario. Però si deve trattare di paesi dei quali il fisco italiano si fida. Quindi tempi duri per chi è in black list.

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