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Immobili, tassato l'uso dei terzi

del 19/07/2013
di: di Franco Ricca
Immobili, tassato l'uso dei terzi
L'uso privato dell'immobile della società da parte di terzi, senza un corrispettivo, non può essere assimilato a una locazione esente da Iva, neppure nel caso in cui la normativa sull'imposizione diretta configuri tale uso come un compenso in natura per i beneficiari. Lo ha chiarito la Corte di giustizia nella sentenza del 18 luglio 2013, cause C-210/11 e C-211/11. Rispondendo alle questioni sollevate dai giudici belgi, la Corte ha ricordato che se il soggetto passivo sceglie di inserire interamente nel patrimonio dell'impresa beni d'investimento che utilizza sia per fini professionali sia per fini privati, l'Iva a monte è integralmente e immediatamente detraibile (la situazione è cambiata con l'inserimento dell'art. 168-bis della direttiva 2006/112/CE). In tale ipotesi, l'impiego del bene per l'uso privato è assimilato a una prestazione di servizi fornita a titolo oneroso e tassata in base all'importo delle spese sostenute. Nel caso dei beni immobili, tale prestazione non può però fruire dell'esenzione prevista per le locazioni, in quanto a tal fine occorre che il diritto di occupare il bene sia stabilito dietro un canone e per una durata convenuta; in mancanza di tali requisiti, il principio di interpretazione restrittiva delle esenzioni non consente di parificare l'uso dell'immobile a una locazione esente. In particolare, la condizione relativa al pagamento di un canone non può ritenersi soddisfatta per via della circostanza che, ai fini dell'imposta sul reddito, l'uso privato di un bene immobile dell'impresa è considerato come un beneficio in natura quantificabile e, quindi, in un certo senso, come una parte della retribuzione alla quale il beneficiario avrebbe rinunciato in cambio della messa a disposizione del bene. Da un lato, non è consentito applicare per analogia la norma sulle locazioni esenti; dall'altro, non è dimostrato che l'utilizzatore del bene subisca una diminuzione della retribuzione per un valore corrispondente all'uso dell'immobile, né che parte della prestazione di lavoro resa all'impresa costituisca il corrispettivo di tale uso.
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