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Locazioni, Iva a scelta multipla per il locatore

del 29/06/2013
di: di Franco Ricca
Locazioni, Iva a scelta multipla per il locatore
Locazioni con ampia facoltà di opzione: per i contratti in corso all'entrata in vigore delle modifiche alla disciplina dell'Iva introdotte nel 2012, il locatore può ancora scegliere se applicare il trattamento di esenzione o quello di imponibilità. Queste le più interessanti precisazioni contenute nella circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, con la quale l'Agenzia delle entrate illustra il trattamento Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati, dopo le modifiche introdotte dai decreti legge n. 1 e n. 83 del 2012. Vediamole.

Modalità dell'opzione. In linea generale, secondo la norma, l'eventuale opzione per l'applicazione dell'Iva deve essere espressa dal locatore nel contratto di locazione, a valere per tutta la durata del contratto. Nel caso in cui, prima della scadenza, subentri un nuovo locatore, questi potrà modificare il regime fiscale, dandone comunicazione all'Agenzia con modalità che saranno indicate successivamente (si intendono superate le istruzioni della risoluzione n. 2/E del 2008).

Locazioni abitative. Com'è noto, la legge consente ora, in alcuni casi, di optare per l'applicazione dell'Iva sui contratti di locazione di fabbricati abitativi. Per i contratti in corso di esecuzione, l'eventuale opzione per l'imponibilità, a valere per la residua durata, va formalizzata con un atto integrativo del contratto di locazione che, se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente registrato, ferma restando la facoltà di registrarlo pagando l'imposta di registro fissa di 67 euro. In caso di mancata registrazione, l'opzione dovrà essere comunicata all'Agenzia con modalità che saranno indicate successivamente.

Secondo la circolare, l'opzione può esercitata anche dopo l'entrata in vigore del dl 83/2012, senza limiti temporali, con effetto per i canoni riscossi o fatturati a partire dal momento l'opzione è manifestata e fino alla scadenza del contratto.

Qualora in fase di prima applicazione il locatore abbia assoggettato a Iva i canoni di locazione percepiti successivamente all'entrata in vigore della norma, dandone comunicazione all'agenzia con le modalità della risoluzione n. 2/E del 2008, si deve ritenere valida ed efficace l'opzione ferma restando la necessità di integrare il contratto come sopra precisato.

Locazioni di fabbricati strumentali. Per le locazioni di fabbricati strumentali, essendo venute meno le ipotesi di imponibilità obbligatoria, il regime naturale è sempre quello di esenzione, salvo che il locatore opti per l'applicazione dell'imposta nel relativo contratto. Per i contratti in corso, il locatore può confermare il regime di imponibilità continuando ad applicare l'Iva ai canoni di locazione percepiti dal 26 giugno 2012 senza che occorra né integrare il contratto né effettuare comunicazioni all'agenzia.

Potrebbe darsi il caso che, in assenza di indicazioni normative o di prassi circa la possibilità di applicare il regime di esenzione anche ai contratti in corso, la prosecuzione del precedente regime di imponibilità non corrisponda a una reale volontà del locatore. Deve pertanto ritenersi che il locatore che abbia continuato ad applicare l'Iva ai canoni percepiti dal 26 giugno 2012, pur non avendo interesse all'applicazione dell'imposta, possa avvalersi del regime naturale di esenzione, con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, anche successivamente all'entrata in vigore delle nuove disposizioni. Anche in tal caso occorre formalizzare l'applicazione del regime di esenzione con un atto integrativo dell'originario contratto.

Per i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione, che sin dall'origine erano esenti salva la possibilità di opzione, non interessati dalle modifiche normative, resta vincolante, per tutta la durata del contratto, la scelta del regime Iva (esenzione ovvero imponibilità) a suo tempo espressa dal locatore. Tuttavia, qualora il contribuente abbia espresso impropriamente l'opzione in relazione a un contratto che era, secondo la normativa precedente, obbligatoriamente imponibile, la circolare ritiene che tale opzione non sia vincolante; in tal caso, il locatore può modificare il regime di imponibilità a Iva obbligatorio originariamente applicato al contratto di locazione, adottando il regime naturale di esenzione. Resta ferma, in linea generale, la possibilità di modificare il regime in sede di rinnovo del contratto di locazione venuto a scadenza. In particolare, in occasione del rinnovo del contratto, il locatore potrà manifestare l'opzione per l'imponibilità a Iva, rendendosi altrimenti applicabile il regime di esenzione.

Imposta di registro sui contratti divenuti imponibili a Iva. Per quanto riguarda l'imposta di registro pagata in relazione ai contratti di locazione di fabbricati abitativi precedentemente esenti, per i quali il locatore abbia optato, dopo le modifiche normative, per l'applicazione del regime di imponibilità, non può formare oggetto di rimborso l'imposta di registro relativa all'annualità in corso. Se l'imposta è stata invece versata per tutta la durata del contratto, è possibile chiedere il rimborso dell'importo pagato per le annualità successive a quella in cui è esercitata l'opzione per l'applicazione dell'Iva.

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