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Riforma del catasto: vale la superficie degli immobili

del 26/06/2013
di: Sergio Trovato
Riforma del catasto: vale la superficie degli immobili
Il catasto del futuro si baserà sulla superficie degli immobili e non più sui vani. Ai fabbricati verranno attribuiti valori patrimoniali e rendite più in linea con i valori di mercato, tenuto conto anche delle loro destinazioni. Sono alcuni dei principi contenuti nell'articolo 2 della delega fiscale che prevede nuovi criteri di determinazione delle rendite catastali per renderle più coerenti con le caratteristiche strutturali degli immobili. Inoltre, i provvedimenti catastali dovranno essere portati a conoscenza dei contribuenti in tempi brevi, anche attraverso strumenti telematici. Nell'operazione di riordino del sistema catastale sono coinvolti anche i comuni, che per gli immobili siti sul loro territorio possono dare un contributo per determinarne il valore patrimoniale e la rendita.

La riforma del catasto, dunque, consentirà in futuro di correggere le sperequazioni insite nelle attuali rendite. L'aggiornamento, però, non può prescindere da un'attenta analisi dei valori di mercato dei fabbricati e dalla loro continua evoluzione. Naturalmente, i valori di riferimento possono variare nei diversi ambiti territoriali. Va poi tenuto conto delle destinazioni degli immobili, in quanto dal loro uso derivano delle conseguenze sui criteri di stima che devono essere applicati per determinarne i valori. L'articolo 2 stabilisce criteri e parametri diversi per le unità immobiliari a destinazione ordinaria (categorie catastali A, B e C) e per quelli a destinazione speciale (categoria D). La novità è che per gli immobili a destinazione ordinaria nel processo estimativo deve essere utilizzato come parametro il metro quadrato. Quindi, quello che conta è la superficie dell'immobile e non più il vano catastale. E per determinare il valore del fabbricato le statistiche alle quali si deve fare ricorso, in base alla norma, devono esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale. Invece, per gli immobili a destinazione speciale la valutazione dovrà essere fatta attraverso la stima diretta. Qualora non sia possibile fare riferimento al valore di mercato, va utilizzato il criterio del costo per gli immobili strumentali o quello reddituale, se la redditività costituisce l'aspetto prevalente. Mentre, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico e artistico va tenuto conto dei gravosi oneri di manutenzione e conservazione, nonché dei complessi vincoli legislativi di destinazione, utilizzo, circolazione e restauro che gravano su questi beni.

Pertanto, nella determinazione della rendita è necessario utilizzare dati statistici che siano in grado di esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, qualora sussistano dati consolidati sul mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni. In mancanza di dati rappresentativi relativi alle locazioni, sarà necessario fare ricorso all'applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, riferibili a un periodo temporale triennale.

Nel processo di riforma sono coinvolti a pieno titolo i comuni. Il legislatore ritiene che sia di fondamentale importanza la collaborazione tra Agenzia delle entrate, comuni e professionisti. Non caso l'articolo 2 prevede l'impiego mediante apposite convenzioni, per le rilevazioni, di tecnici indicati dagli ordini professionali. Naturalmente, spetta all'Agenzia il compito di garantire, a livello nazionale, l'uniformità e la qualità dei processi e di monitorare le attività di rilevazione, valutando la coerenza dei valori e dei redditi nei vari ambiti territoriali.

Considerato che la finalità della riforma è anche quella di garantire una maggiore equità fiscale nel settore immobiliare, uno dei principi che deve essere osservato è che la revisione delle rendite non deve comportare un aumento della pressione fiscale. La norma impone infatti una riduzione delle aliquote, in particolar modo per le imposte che gravano sui trasferimenti immobiliari. Lo stesso problema si pone anche per l'Imu.

Al fine di tutelare il contribuente, infine, la proposta di legge delega impone di utilizzare adeguati strumenti di comunicazione per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in aggiunta alla notifica mediante affissione all'albo pretorio. Vanno utilizzati anche mezzi di trasmissione telematica delle rendite catastali. Non a caso è prevista una deroga alle disposizioni che regolano oggi il procedimento di notifica dei provvedimenti attributivi o modificativi della rendita catastale disciplinato dall'articolo 74 della legge 342/2000. Questa norma stabilisce che le rendite debbano essere notificate al possessore dell'immobile, se lo stesso è un soggetto diverso dall'intestatario della partita catastale, prima di procedere all'emanazione degli avvisi di accertamento fiscali.

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