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Edilizia e immobiliare, operazioni Iva separate

del 22/06/2013
di: Franco Ricca
Edilizia e immobiliare, operazioni Iva separate
Le imprese edili e quelle immobiliari potranno separare, ai fini dell'applicazione dell'Iva, le operazioni imponibili e le operazioni esenti, indipendentemente dalla tipologia dell'immobile. È quanto prevede il ddl semplificazioni approvato dal governo, che si prefigge finalmente di modificare l'art. 36, terzo comma, del dpr n. 633/72, per rimuovere una limitazione letterale causata dalla riforma del regime Iva sulle operazioni immobiliari del 2006.

La disposizione citata, in deroga al principio secondo cui l'opzione per l'applicazione separata dell'Iva è ammessa in presenza di più attività, contraddistinte da codici Ateco diversi, consente di esercitare l'opzione anche ai soggetti che effettuano sia locazioni/cessioni esenti di fabbricati a destinazione abitativa, sia locazioni/cessioni di altri fabbricati o altri immobili.

La disposizione, che originariamente non riguardava le operazioni di cessione, aggiunte solo recentemente dal dl n. 1/2012, venne introdotta nel 1998 allo scopo di permettere alle imprese che locavano sia fabbricati abitativi sia altri fabbricati di separare, in sostanza, le operazioni locative esenti da quelle imponibili, in modo da evitare che gli acquisti inerenti a tali ultime operazioni soffrissero le limitazioni del diritto alla detrazione per effetto del meccanismo del pro rata generale. In quel contesto, la norma raggiungeva questo obiettivo, per lo meno in relazione alle locazioni di fabbricati, perché le locazioni di fabbricati strumentali per natura erano imponibili. Nel 2006, però, il quadro è profondamente cambiato. La riforma del dl n. 223/2006, infatti, ha introdotto, restando solo al tema delle locazioni, la possibilità di locare in esenzione da Iva anche i fabbricati strumentali per natura. Di conseguenza, la disposizione dell'art. 36, terzo comma, dal punto di vista letterale, non consente più di separare di fatto le locazioni esenti da quelle imponibili, in quanto i due settori separabili sono:

1) le locazioni esenti di (soli) fabbricati abitativi,

2) le locazioni (esenti o imponibili) di altri fabbricati o immobili.

In pratica, l'impresa che affitta un fabbricato strumentale per natura in regime di esenzione, deve imputarlo al secondo settore, il quale pertanto viene a essere anch'esso interessato dall'indetraibilità; idem per l'affitto di un terreno non edificabile. Viceversa, la locazione di un fabbricato abitativo in regime di imponibilità (divenuta possibile, per le imprese di costruzione, a seguito del dl n. 83/2012), non può essere imputata al secondo settore, in quanto ha per oggetto un fabbricato abitativo.

Queste limitazioni non erano certo nell'intenzione del legislatore del tempo, ma discendono accidentalmente dalle successive modifiche della disciplina delle operazioni immobiliari, non sempre coerenti con il quadro normativo generale (un altro esempio di incoerenza è il divieto di detrazione dell'Iva per l'acquisto di fabbricati a destinazione abitativa, salvo che per determinati soggetti). La problematica troverà soluzione completa con la norma inserita dal governo nel ddl semplificazioni. Si prevede, infatti, di riformulare la suddetta disposizione dell'art. 36, terzo comma, stabilendo che possono avvalersi della facoltà di applicare separatamente l'imposta anche i «soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni di immobili esenti da imposta, che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19-bis, sia locazioni o cessioni di immobili imponibili». Oggetto di separazione, quindi, sarebbero le operazioni immobiliari esenti e quelle imponibili, indipendentemente dalla tipologia dell'immobile che ne forma oggetto (fabbricati abitativi o strumentali, terreni edificabili e non), in modo da consentire al contribuente, rispettando e rafforzando lo spirito della norma originaria, di sottrarsi all'applicazione del pro rata generale e di determinare, invece, l'imposta ammessa in detrazione con il principio (primario) dell'imputazione specifica dei beni e servizi acquistati, secondo il nesso con l'operazione «a valle».

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