Cessione terreni: la perizia evita la plusvalenza

Il valore di perizia del terreno indicato in atto salva dalla rettifica ai fini delle imposte sui redditi anche se il corrispettivo di cessione del bene è inferiore a quello peritato. L'assenza di tale indicazione, invece, comporta il calcolo della plusvalenza di cessione del terreno come se la perizia non esistesse. Infine, la mancata indicazione in Unico del valore peritato comporta la sola applicabilità della sanzione per violazione formali. Sono queste le indicazioni date dall'Agenzia delle entrate nella circolare n. 1 del 2013 in relazione alla procedura di rideterminazione del valore dei terreni e che sono di particolare interesse in quanto, per effetto della legge n. 228 del 2012, la rideterminazione in questione potrà avvenire entro il prossimo 30 giugno 2013. Ennesima riapertura di quanto previsto, in origine, dall'articolo 7 della legge n. 488 del 2001. Tale norma, al comma 6, prevede come la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni in base alla perizia costituisce valore normale di riferimento minimo ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale. Partendo da tale dato, l'Agenzia delle entrate aveva sostenuto in più di un documento di prassi, che il disallineamento al momento della cessione dal valore peritato comportava la determinazione ordinaria delle plusvalenze di cessione di terreno riportando dunque il costo al livello ante perizia. Quindi, il contribuente che aveva corrisposto l'imposta sostitutiva sul valore rivalutato non poteva più ottenere la copertura rappresentata dal livello di valore evidenziato in perizia e doveva corrispondere anche l'Irpef sulla plusvalenza come rideterminata senza tenere conto del predetto valore.

In considerazione del fatto che l'Agenzia ha affermato come la redazione di una perizia al ribasso sia possibile, ci si deve chiedere come affrontare la questione laddove tale perizia non sia stata già redatta e il terreno sia stato già ceduto. Sulla questione controversa, si è pronunciata, ad esempio, la Commissione tributaria regionale del Piemonte con sentenza del 10 febbraio 2011 n. 11. Come lucidamente osservato dai giudici piemontesi, nel momento in cui viene corrisposta un'imposta sostitutiva sul valore rivalutato, non si determina in capo all'Agenzia la possibilità di applicare una sanzione «impropria» quale una plusvalenza calcolata su un costo storico di acquisto non più rilevante fiscalmente. Ciò in quanto una disposizione di legge consente di determinare il predetto costo in base alla perizia alla sola condizione del versamento dell'imposta sostitutiva. Prima della pronuncia dei giudici di Torino, nella medesima direzione si erano pronunciati i giudici della Commissione tributaria provinciale di Alessandria che, nella sentenza n. 11 del 15 febbraio 2009 avevano altresì affermato che non vi è nessuna implicita rinuncia da parte dei contribuenti alla agevolazione di cui alla legge n. 448 del 2001 nel caso in cui, in occasione della cessione del bene oggetto di rivalutazione, il prezzo sia inferiore a quanto evidenziato nella medesima perizia. Viene infatti condivisibilmente sostenuto che il prezzo di cessione è liberamente determinato al momento della vendita del bene e che il valore peritato ha piena efficacia alla sola condizione del pagamento della imposta sostitutiva prevista dalla legge. Ad analoga conclusione sono giunti poi i giudici della Commissione tributaria regionale di Milano con la sentenza n. 169 del 11 novembre 2011. Nella sostanza, dunque, appare evidente come la giurisprudenza di merito si stia orientando per una piena valenza del costo peritato e assoggettato a tassazione mediante l'applicazione di un'imposta sostitutiva in relazione al bene oggetto di cessione senza che, dunque, da tale valore ci si possa discostare in mancanza di ulteriori elementi;

Si potrebbe sostenere come l'elemento derivante dalla determinazione di un prezzo di cessione minore rispetto a quanto evidenziato in perizia significhi, di fatto, una espressa rinuncia a una previsione normativa effettuata dal contribuente che, proprio in occasione della cessione, non si allinea a quanto determinato in perizia. Vi è quindi per l'Ufficio la possibilità di determinare un prezzo di cessione differente diverso dal valore «legale» rappresentato da quanto evidenziato in perizia. Di fatto, avendo corrisposto un' imposta sostitutiva su tale valore legale, il contribuente ottiene una «copertura» dalla rideterminazione delle plusvalenze sino a tale valore e, dunque, non vi è nemmeno un interesse di qualche genere alla dichiarazione di un valore inferiore rispetto a quello reale se, come avvenuto, l'effettivo valore è differente. L'indicazione contenuta nella circolare n. 1, non pare del tutto risolutiva del problema in quanto:

- qualora il contribuente intenda avvalersi del valore rideterminato deve necessariamente indicarlo nell'atto di cessione anche se il corrispettivo è inferiore. In questa ipotesi, le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell'atto di trasferimento mentre ai fini delle imposte sui redditi la perizia mantiene rilevanza;

- nel caso in cui, invece, nell'atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell'articolo 68 del Tuir, senza tener conto del valore rideterminato. Viene altresì ribadito che il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto, riferito alla data del 1° gennaio 2013.

Il problema si sposterebbe, nel caso sia indicato il valore di perizia, nel campo delle imposte indirette mentre, laddove si indichi un valore inferiore a quello peritato nell'atto di cessione l'indicazione sembrerebbe differente nel senso che il richiamo all'articolo 68 del Tuir senza tenere conto del valore rideterminato. Una indicazione, questa, che non pare risolvere comunque il problema degli accertamenti sinora notificati. Un'altra indicazione è giunta da parte dell'Amministrazione finanziaria in relazione al fatto che la mancata compilazione del quadro Rm con l'indicazione del valore peritato, comporta l'irrogazione della sanzione per le violazioni formali da un minimo di 258 a un massimo di 2058 euro.