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Applicazione Mini-Imu senza altre complicazioni

del 11/12/2012
di: di Fabrizio G. Poggiani
Applicazione Mini-Imu senza altre complicazioni
Per il riconoscimento dell'aliquota ridotta dell'Imu, la pertinenza non deve soggiacere ad altre condizioni come, per esempio, la distanza massima dall'abitazione principale, che non siano quelle della reale destinazione durevole a servizio dell'abitazione principale e del vincolo di destinazione.

Il comma 2 dell'art. 13 del dl n. 201/2011, che ha anticipato l'applicazione, in via sperimentale, dell'imposta municipale, ha dettato specifiche condizioni affinché la pertinenza sia definibile tale, ma escludendo distanze o posizioni precise dal bene cui la stessa è posta a servizio o ornamento.

La scadenza per il pagamento del saldo e del conguaglio del tributo impone di identificare correttamente la pertinenza che beneficia dell'applicazione dell'aliquota riferibile all'abitazione principale.

Dovrebbe, intanto, valere il principio, affermato in vigenza della vecchia Ici, secondo il quale sarebbe esclusa l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, nel caso in cui si verifichi la «destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un'altra, secondo la definizione contenuta nell'articolo 817 del codice civile» (Cassazione, sentenze 19/06/2012 n. 10090 e 11/09/2009 n. 19638), a condizione che le unità immobiliari risultino censite nella categoria legislativamente previste e nei limiti di una per categoria.

Le dette unità immobiliari rilevano quali pertinenze, però a condizione che «non» esista già un locale della stessa tipologia, conformazione e destinazione accatastato insieme all'abitazione e, come indicato dalla prassi ministeriale (ministero delle finanze, circolare 3/DF/2012 § 6), se in catasto l'appartamento è censito unitamente a una cantina o a una soffitta, idealmente riconducibile a una delle citate categorie catastali («C/2», «C/6» o «C/7»), il regime agevolato dell'abitazione principale non potrà essere esteso a un'altra cantina o soffitta autonomamente censita come tale (per esempio, «C/2»).

Inoltre, se l'appartamento è censito unitamente a una cantina e a una soffitta (ovvero a due cantine o due soffitte), entrambi potenzialmente riconducibili alla categoria catastale «C/2», il regime agevolato dell'abitazione principale non potrà essere esteso che a un'altra unità immobiliare, censita come «C/6» (box o autorimessa) o come «C/7» (tettoia).

La puntuale indicazione della tipologia e del numero delle pertinenze impedisce di estendere il regime proprio dell'abitazione principale (aliquota ridotta, detrazione dall'imposta lorda) a un numero maggiore di un'unità immobiliare per ciascuna delle tre categorie individuate dalla norma (C/2, C/6, C/7), a unità immobiliari classificate al Catasto urbano in categorie catastali diverse da quelle indicate e ai terreni circostanti l'abitazione; naturalmente, ciò non significa che i contribuenti possano detenere esclusivamente solo tre pertinenze così distintamente qualificate ma soltanto che, per le eventuali pertinenze eccedenti, si rende applicabile l'aliquota ordinaria.

Di conseguenza, è evidente che il legislatore non ha imposto ulteriori limiti per la qualificazione, compresa la distanza tra la pertinenza e l'abitazione principale o l'acquisizione contestuale dell'unità vincolata rispetto all'abitazione principale; è il caso del box auto collocato a distanza considerevole dall'abitazione principale o che viene acquistato in data successiva all'abitazione.

In effetti, anche il documento di prassi richiamato afferma che i comuni non possono intervenire con una disposizione regolamentare, riguardo all'individuazione delle pertinenze, in ossequio al combinato disposto della lett. b), comma 14, art. 13, dl n. 201/2011 e della lett. d), comma 1, art. 59, dlgs n. 446/1997, con la conseguenza che anche con riferimento alle altre condizioni (quali la distanza della pertinenza dall'abitazione, molto ricorrente in città metropolitane) l'ente non dovrebbe avere capacità di intervento.

Pertanto, come indicato dal Dipartimento delle finanze nel documento di prassi indicato (circolare n. 3/DF/2012 § 6), la Suprema Corte (Cassazione, sentenza n. 25127/2009) ha affermato che ai fini dell'attribuzione della pertinenza si deve far riferimento «esclusivamente» al «criterio fattuale» ovvero «alla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, secondo la relativa definizione contenuta nell'art. 817 c.c.».

Di fatto, ai fini tributari, il servizio o l'ornamento è deciso dal proprietario del bene principale, l'onere probatorio resta a suo carico, la scelta pertinenziale deve essere giustificata da esigenze reali ma non si richiede il rispetto di ulteriori condizioni, né espresse né implicite.

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