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Un restyling per la riforma del Condominio?

del 05/12/2012
di: di Vincenzo Nasini *
Un restyling per la riforma del Condominio?
La riforma del condominio è stata approvata ed è legge dello stato anche se non entrerà in vigore nel tempi consueti, ma solo dopo sei mesi dalla sua pubblicazione.

Esaminando il testo licenziato v'è da chiedersi: si poteva fare di più? La risposta è: certamente sì. Si sarebbe potuto cogliere l'occasione che si presentava di dar vita a un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell'Unione europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Certo si sarebbe dovuto costruire poi attorno a tale innovazione un impianto normativo concepito su basi e schemi diversi da quelli ai quali siamo tutti legati da ormai settant'anni e dai quali siamo inevitabilmente condizionati.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell'amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle Sezioni unite.

Ne avrebbe tratto giovamento il condominio che sarebbe cosi definitivamente uscito da quel limbo nel quale la dottrina e la giurisprudenza, qualificandolo come «ente di gestione» sono state costrette a relegarlo in assenza di soluzioni giuridiche diverse.

E invece, in questo limbo continuerà a rimanere, rendendo necessario arrampicarsi sugli specchi per affrontare, nella prassi quotidiana, questioni che avrebbero potuto invece essere facilmente risolte con la soluzione indicata.

Basti pensare alla recente risoluzione dell'Agenzia delle Entrate che, stante la mancanza di capacità giuridica in capo al condominio, ha dovuto ricorrere, con un volo di fantasia che lascia francamente perplessi, all'individuazione di una società di fatto tra i condomini promotori dell'installazione di pannelli fotovoltaici per finalità fiscali connesse ai pagamenti da parte del gestore.

In realtà, considerazioni giuridiche di natura formalistica hanno messo in ombra la circostanza che il legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali, può disciplinare liberamente un istituto anche in modo radicalmente nuovo e anche uscendo dagli schemi della tradizione fino a quel momento utilizzati.

Ma tant'è, questo è il prodotto finale di anni di lavori parlamentari su disegni di legge reiteratamente proposti, ripresentati più volte e modificati spesso in funzione di influenze di gruppi di pressione portatori di interessi talvolta estranei alle esigenze di rinnovamento, dopo settant'anni di disciplina codicistica, di un istituto che interessa praticamente l'intera popolazione del Paese.

Ne è nato un prodotto che potremmo definire il risultato di un'operazione di restyling dell'istituto che si è limitato a recepire la pluriennale elaborazione di una giurisprudenza che ha svolto in questa materia regolata da poche norme e da una infinità di pronunce, un'attività di supplenza di un legislatore inerte.

Diciamo subito che, alla fine, avrebbe potuto anche andare peggio poiché durante il lungo iter dei lavori sono state eliminate, grazie all'intervento provvidenziale della Confedilizia, di Gesticond e di poche altre associazioni, numerose norme la cui approvazione sarebbe stata esiziale e fonte di danni gravi sia per la proprietà che per gli stessi amministratori.

* responsabile coordinamento condominiale Confedilizia

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