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D.l 83/2012: cessione fabbricati, niente salti d'imposta

del 07/08/2012
di: di Roberto Rosati
D.l 83/2012: cessione fabbricati, niente salti d'imposta
Niente salti d'imposta nel cambiamento di regime Iva delle cessioni di fabbricati abitativi. Se gli acconti sono stati fatturati in esenzione secondo la normativa vigente prima del 26 giugno 2012, mentre l'atto è divenuto imponibile per effetto dell'opzione consentita dalle modifiche apportate dal dl n. 83/2012, occorre comunque versare l'imposta proporzionale di registro sulle somme non gravate d'Iva. Questo il parere espresso nello studio n. 102-2012/T approvato dal consiglio del notariato il 15 giugno scorso, dedicato all'esame delle novità in materia di Iva nel settore edile introdotte dal dl n. 83/2012 e all'analisi di talune questioni in materia.

A seguito, in particolare, delle modifiche apportate al n. 8-bis) dell'art. 10 del dpr 633/72, le cessioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati possono essere effettuate in regime di imponibilità anche se sono trascorsi più di cinque anni dall'ultimazione dei lavori, qualora il cedente opti per l'applicazione dell'imposta nel relativo atto.

Prima del 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del dl 83/2012, tali cessioni ultraquinquennali erano invece obbligatoriamente esenti.

L'assenza di una disciplina transitoria delle operazioni poste in essere a cavallo del mutamento di regole, osserva il notariato, fa sorgere il rischio che alcune prestazioni risultino completamente detassate. È infatti possibile che, pur avendo fatturato gli acconti percepiti in regime di esenzione per decorso del quinquennio, al momento del rogito l'impresa costruttrice opti per l'applicazione dell'Iva. In questo caso, applicando il principio di alternatività, l'operazione potrebbe sfuggire del tutto alla tassazione ai fini dell'imposta di registro (in quanto l'atto è imponibile).

Il caso esemplificato è quello in cui il futuro acquirente del fabbricato abitativo (ultimato da più di cinque anni) abbia corrisposto al costruttore, in assenza di un contratto preliminare, uno o più acconti costituenti il pagamento quasi integrale del prezzo che risulterà dall'atto di compravendita. Se il pagamento è stato effettuato prima del 26 giugno 2012, l'operazione sarà stata considerata esente da Iva; per effetto della modifica normativa, il pagamento del saldo, in sede di atto di compravendita, dal 26 giugno in avanti, potrà essere assoggettato ad Iva a seguito dell'esercizio dell'opzione da parte del cedente. In tal caso, qualora non si ritenesse applicabile l'imposta di registro a seguito del principio dell'alternatività, l'atto risulterà completamente detassato, fatta eccezione per l'applicazione dell'Iva sull'importo residuo dovuto a saldo. Questa conclusione, secondo il notariato, porta però a un salto impositivo inaccettabile. La soluzione suggerita, in via interpretativa, è quella di ricorrere alle disposizioni che disciplinano la permuta. La possibilità di suddividere la permuta agli effetti fiscali risulta espressamente contemplata dall'art. 40, comma 2 del dpr 131/1986, nell'ambito delle norme che regolano l'applicazione dell'imposta di registro, che consente, qualora soltanto una delle operazioni permutative sia assoggettata ad Iva, di applicare l'imposta di registro sulla cessione o prestazione non soggetta all'Iva. Sebbene la previsione di una norma espressa che consenta di «frazionare» un'operazione unitaria ai fini del registro potrebbe indurre l'interprete a una soluzione negativa in mancanza di una specifica disposizione, dal sistema si desume l'esistenza di un principio applicabile anche al caso in esame, ritenendo quindi dovuta l'imposta di registro sul valore del bene immobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad Iva.

Invero, a margine del documento del notariato, occorre osservare che, diversamente da quanto vi si legge, non è la prima volta che si presenta un problema simile. Analoga questione, infatti, si è posta nel recente passato, quando la legge n. 220/2010, modificando il n. 8-bis) dell'art. 10 del dpr 633/72, ha elevato da quattro a cinque anni dalla fine dei lavori il periodo entro il quale le cessioni di fabbricati abitativi dell'impresa costruttrice sono imponibili.

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