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Cabina idrica: niente usucapione sul condominio

del 03/08/2012
di: di Dario Ferrara
Cabina idrica: niente usucapione sul condominio
La «guerra dell'acqua» è persa in partenza se il condomino che rivendica di aver acquisito per usucapione la cabina idrica posta sul terrazzo riesce a dimostrare soltanto di averla sempre utilizzata come ripostiglio. L'uso del bene comune come deposito di materiale, come se fosse una cantina privata, non è incompatibile con il diritto degli altri condomini sul manufatto. E ciò anche ove gli altri residenti nell'edificio non siano riusciti a dimostrare di aver avuto almeno accesso, almeno una volta, ai locali utilizzati come ricovero per i cassoni dell'acqua: dalla comproprietà, ricordano i giudici, non si decade per non uso. E serve ben altro per provare il possesso esclusivo. È quanto emerge dalla sentenza 13893/12, pubblicata il 2 agosto dalla sesta sezione civile della Cassazione.

Onere della prova. Dovrà rassegnarsi il proprietario del terrazzo su cui sorge l'oggetto del desiderio, vale a dire la cabina idrica, per la quale esiste una servitù di passaggio sulla sua proprietà in modo da consentire a tutti di accedervi. E forse è proprio questo che dà fastidio al signore dell'ultimo piano, che così si convince a rivendicare la proprietà esclusiva dell'immobile. Che si tratti di un bene comune, in verità, non c'è dubbio: risulta dal regolamento contrattuale, che ha natura contrattuale. Il primo vero atto di interversione del possesso da parte del condomino con «mire espansionistiche» è la rimozione dei cassoni, che comunque interviene in epoca piuttosto recente e non può dunque essere invocato per sostenere che sia stato superato nel frattempo il termine ventennale previsto per l'usucapione degli immobili. È vero: al condominio i cassoni dell'acqua non servono più perché si è passati a un sistema di approvvigionamento idrico più moderno. Ma ciò non comporta che la vecchia cabina smetta di essere un bene comune, dal momento che ben può essere utilizzata come deposito di materiali, insomma ancora come ricovero di oggetti di tutti. Il fatto che il proprietario del terrazzo, così come il suo dante causa, l'abbiano sempre utilizzata come ripostiglio costituisce una mera manifestazione d'uso, che non risulta in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere ai locali e, dunque, non consente al signore dell'ultimo piano di rivendicare il possesso esclusivo del manufatto. er il presidente per un totale di 28 mila euro, con il sindaco potrebbe essere tenuto a pagare 16 mila euro con un risparmio di circa il 40%.

Revisione contabile

Estremamente rilevanti le novità in tema di revisione contabile. L'art. 32 della abrogata tariffa prevedeva, a riguardo, che il compenso per l'attività di revisione (da considerarsi univocamente a prescindere che la stessa fosse svolta dal collegio sindacale o da un revisore persona fisica), fosse parametrato al tempo impiegato dal professionista e dai suoi collaboratori. Ora invece l'art. 22 delle disposizioni sui parametri dispone compensi basati sulle dimensioni della società e in particolare:

a) sul totale dei componenti positivi di reddito lordi: dallo 0,10 allo 0,15%

b) sul totale delle attività dallo 0,050 allo 0,075%

c) sull'ammontare delle passività dallo 0,050 allo 0.075%

In pratica per una società con 30 milioni di fatturato e 20 milioni di attivo e 15 di passivo il compenso minimo del revisore sarebbe di 30.000 + 10.000 + 7.500 = 47.500 euro e un massimo di 45.000 + 15.000 + 11.250 = 71.250 euro.

Tale modalità di calcolo dei compensi, lascia perplessi in quanto l'art. 10, comma 10 del dlgs 39/2010 (di attuazione della direttiva 2006/43/CE), prevede chiaramente che il compenso debba essere determinato sulla base delle risorse professionali e delle ore da impiegare nell'incarico.

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