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Alloggi sociali vendibili con applicazione dell'Iva

del 27/07/2012
di: di Franco Ricca
Alloggi sociali vendibili con applicazione dell'Iva
Anche gli alloggi sociali possono essere venduti con l'applicazione dell'Iva, su opzione del cedente. È questa la sola modifica all'art. 9 del dl n. 83/2012, concernente il nuovo regime Iva delle operazioni sugli immobili, apportata alla camera in sede di conversione in legge. È quindi definitivamente confermata la controriforma varata dal decreto, che ha praticamente smantellato l'impianto della manovra Visco-Bersani del 2006, in particolare ripristinando per le imprese costruttrici la possibilità di evitare sempre il trattamento di esenzione (in modo da sottrarsi alla connessa indetraibilità dell'imposta «a monte») sia sulle vendite che sulle locazioni di fabbricati. Vediamo più in dettaglio le nuove eccezioni al trattamento di esenzione previsto, in via di principio, per le cessioni e locazioni di fabbricati, in base alle disposizioni dei nn. 8), 8-bis) e 8-ter) dell'art. 10 del dpr 633/72, come riformulati dal dl n. 83/2012 a decorrere dal 26 giugno scorso (salvo che per la modifica attinente alla cessioni di alloggi sociali, che ha effetto dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto).

Vendite di abitazioni. Sono obbligatoriamente imponibili, come già in precedenza, le cessioni di fabbricati abitativi effettuate, entro cinque anni dalla fine dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di recupero di cui all'art. 3, lett. c), d) ed f), del dpr n. 380/2001 (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione).

Sono altresì imponibili, a seguito del dl 83/2012, le cessioni effettuate dalle stesse imprese successivamente al decorso del quinquennio, se il cedente opta per l'applicazione dell'imposta nell'atto di vendita.

In sede di conversione, come si diceva, è stata inoltre reintrodotta la possibilità (già prevista, medio tempore, dal 24 gennaio 2012 al 25 giugno 2012 per effetto del dl n. 1/2012) di applicare l'imposta, sempre su opzione, anche alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008. In proposito, l'art. 1 di tale decreto definisce alloggio sociale «l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato». La stessa disposizione stabilisce inoltre che rientrano nella definizione di alloggi sociali anche «gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà». Secondo tale disposizione, quindi, gli alloggi sociali destinabili alla vendita sono quelli realizzati o recuperati dalle imprese, per cui la modifica apportata dal parlamento in sede di conversione del dl 83/2012 parrebbe di dubbia utilità, essendo il regime di imponibilità facoltativa applicabile per effetto della previsione generale concernente le vendite di abitazioni da parte delle imprese costruttrici.

Locazioni di abitazioni. Le imprese possono optare per l'applicazione dell'Iva anche sulle locazioni dei fabbricati abitativi che esse stesse hanno costruito o recuperato. Analoga facoltà è prevista per le locazioni di alloggi sociali come sopra definiti. In caso di opzione per l'imponibilità, la locazione è soggetta all'aliquota del 10%.

Vendite di fabbricati strumentali per natura. Sono obbligatoriamente imponibili le cessioni di fabbricati strumentali per natura (ossia quelli classificati nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10) poste in essere, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito gli interventi di recupero richiamati sopra. Al riguardo, la novità del dl n. 83/2012 consiste nell'elevazione da quattro a cinque anni del periodo entro il quale la cessione è imponibile per obbligo. Al di fuori della suddetta ipotesi, le cessioni di fabbricati strumentali per natura sono esenti dall'Iva, salvo che il cedente opti per il regime di imponibilità. Rispetto alla disciplina anteriore, quindi, il dl n. 83/2012 ha abrogato le ipotesi di imponibilità obbligatoria delle cessioni effettuate nei confronti di privati o di soggetti passivi con diritto alla detrazione limitato.

Locazioni di fabbricati strumentali per natura. Per le locazioni di fabbricati strumentali per natura non sono più previste ipotesi di imponibilità obbligatoria. La nuova disciplina è caratterizzata, quindi, dalla totale discrezionalità del locatore, che può in ogni caso scegliere se avvalersi del regime (naturale) di esenzione oppure se optare per l'imponibilità.

Inversione contabile sulle cessioni imponibili per opzione. In tutti i casi in cui le cessioni di fabbricati, sia abitativi sia strumentali per natura, sono imponibili per effetto dell'opzione manifestata dal cedente, qualora il cessionario sia un soggetto passivo l'imposta si applica con il meccanismo dell'inversione contabile e non con l'ordinario meccanismo della rivalsa in fattura.

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