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Intermediazione prima casa: Vale la regola dei mutui

del 29/06/2012
di: Maurizio Tozzi
Intermediazione prima casa: Vale la regola dei mutui
Intermediazione per l'abitazione principale, si seguono le regole dei mutui. L'agenzia supera la norma e fissa un ricollegamento alla disciplina degli interessi passivi per la prima casa. Immobile da destinare ad abitazione entro un anno dall'acquisto o comunque nel rispetto della tempistica prevista per gli interessi passivi. In sostanza, se l'immobile è locato il termine di un anno decorre dal rilascio dello stesso. In caso di interventi di ristrutturazione, invece, l'anno decorre dalla conclusione dei lavori ma ad ogni modo la destinazione ad abitazione principale non può avvenire oltre i due anni dall'acquisto. Resta da comprendere se anche l'onere di intermediazione debba rispettare i termini per la contrazione del mutuo, ossia avvenire entro l'anno antecedente o successivo all'acquisto. Si ritiene che comunque la detrazione spetti con il principio di cassa, a prescindere da quando l'immobile diventi prima casa: se tale requisito dovesse poi non sopravvenire in tempo, bisognerà restituire la detrazione fruita mediante il meccanismo della tassazione separata.

La circolare n. 19 del 2012 in materia Irpef contiene tra le altre precisazioni una puntualizzazione importante per quanto riguarda la detrazione collegata alla spesa per l'intermediazione immobiliare finalizzata all'acquisto dell'abitazione principale. Uno degli aspetti dolenti di tale disposizione era l'assenza di un riferimento temporale entro cui dover adibire l'immobile ad abitazione principale. Tale vuoto normativo aveva creato non pochi problemi soprattutto ai Caf, i quali erano restii a concedere il beneficio fiscale soprattutto nei casi in cui non è immediato il riscontro del requisito oggettivo, perché magari l'acquisto sopraggiunge in un anno diverso rispetto a quello in cui si sostiene l'intermediazione, oppure lo stesso immobile non è adibito immediatamente ad abitazione principale. Ad onor del vero, la norma non pone limiti: l'importante è che l'immobile, prima o poi, diventi abitazione principale. L'Agenzia invece decide di intervenire interpretativamente stabilendo un rinvio, non esistente, alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 15 del Tuir, dovendosi dunque applicare le regole dei mutui. Per carità, ben venga una interpretazione volta a fissare dei riferimenti certi, ancorché sembrerebbe palese la necessità di un intervento normativo, ma la cosa che lascia perplessi è che tali interpretazioni non vengano assunte in ulteriori problematiche di «vuoti normativi» che stanno facendo letteralmente «fasciare la testa» ai contribuenti. Ci si riferisce soprattutto a quanto già sottolineato nel passato in ordine al quadro RW, laddove in capo ai cittadini magari non a conoscenza dell'adempimento tecnico (basti pensare alla platea dei contribuenti tenuti alla mera compilazione del 730), pende la spada di Damocle di sanzioni assurde.

Tornando all'onere in questione, però, deve dirsi che il rinvio ai mutui, per quanto condivisibile per trovare una soluzione temporale, lascia aperti alcuni interrogativi. La normativa sugli interessi passivi richiede che il mutuo sia contratto entro il termine dell'anno antecedente o successivo all'acquisto dell'immobile e che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, salvo alcune deroghe. La prima domanda spontanea è se anche la spesa di intermediazione, al pari del mutuo, debba avvenire entro il termine dell'anno antecedente o successivo a quello di acquisto. Sul punto nemmeno il documento di prassi si esprime e forse potrebbe ragionevolmente sostenersi che l'importante sia avere un riferimento chiaro nella documentazione che identifichi l'immobile per il quale l'intermediazione è svolta, anche se il richiamo alla disciplina dei mutui potrebbe indurre più di un funzionario addetto al controllo ex art. 36-ter del dpr 600/73 a ritenere necessario anche questo ulteriore requisito temporale. Dopo di che è importante comprendere cosa accade nelle specifiche ipotesi di deroghe temporali. Per quanto concerne i mutui, due sono le situazioni più importanti disciplinate dalla citata lett. b): 1) l'acquisto di un immobile locato; 2) la destinazione dell'immobile ad interventi di ristrutturazione. Nel primo caso, per avere la detrazione degli interessi passivi è necessario soprattutto che il nuovo proprietario intimi all'inquilino lo sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto. Dopo di che il termine di un anno per adibire l'immobile ad abitazione principale decorre dal rilascio dell'immobile stesso, mentre la detrazione è comunque immediatamente fruibile. Nell'ipotesi, invece, di immobile oggetto di lavori di ristrutturazione, il termine di un anno per destinare lo stesso a prima casa decorre dal termine dei lavori e comunque entro il limite massimo di due anni dall'acquisto medesimo. Inoltre, in tale evenienza non è possibile fruire della detrazione da subito, ma il beneficio scatta solo dal momento in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale. Traslando tutto sulla spesa di intermediazione, deve anzitutto chiarirsi se nel caso di immobile locato è comunque necessaria, per avere la detrazione, l'intimazione di sfratto entro tre mesi. In base ad una stretta logica interpretativa, non dovrebbe assolutamente essere così, in quanto il rinvio della circolare n. 19 del 2012 sembra essere effettuato solo alla tempistica riferita alla destinazione ad abitazione principale e non anche alle ulteriori condizioni normative. Dunque l'agevolazione dovrebbe spettare anche nell'ipotesi in cui l'intimazione di sfratto non sia data o sia effettuata trascorsi i tre mesi dall'acquisto: l'importante è che una volta rilasciato l'immobile, lo stesso sia destinato a prima casa entro un anno. Peraltro non sembra nemmeno che vi siano vincoli all'immediata detrazione della spesa, essendo il requisito dell'abitazione principale solo un elemento da verificare per confermare la spettanza: ovviamente, se tale requisito, decorso un anno dal rilascio dell'immobile, non dovesse sussistere, si perde come detto il diritto alla detrazione e deve «restituirsi» il beneficio mediante la tassazione separata. Sul fronte invece dell'immobile oggetto di lavori di ristrutturazione il richiamo temporale è chiaro e dunque anche per le spese di intermediazione si ha tempo un anno dalla fine di lavori e comunque al massimo entro due anni dall'acquisto, altrimenti vengono meno i requisiti. In tale direzione, però, è importante che l'agenzia chiarisca se la detrazione per l'intermediazione sia comunque fruibile in relazione al sostenimento del costo, come suggerisce la regola «base» degli oneri, ossia l'applicazione del principio di cassa, ovvero debba attendersi come per i mutui che l'immobile diventi prima casa.

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