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Cessioni di fabbricati: Iva separata, meno appeal

del 28/06/2012
di: di Franco Ricca
Cessioni di fabbricati: Iva separata, meno appeal
Diminuisce, ma non svanisce, l'appeal dell'opzione per l'applicazione separata dell'Iva nell'ambito delle cessioni di fabbricati. Dopo le modifiche apportate dal dl 83/2012, viene sostanzialmente meno, per le imprese costruttrici, l'interesse alla separazione, che rimane invece una valida opportunità per le imprese di trading.

La norma del dl n. 1/2012. L'art. 57 del dl n. 1/2012, come si ricorderà, ha integrato l'art. 36, terzo comma, del dpr 633/72, ammettendo alla facoltà di applicazione separata dell'Iva anche i soggetti che effettuano sia cessioni esenti di fabbricati a destinazione abitativa, sia cessioni imponibili di altri fabbricati o immobili. Avvalendosi di questa facoltà, detti soggetti possono quindi evitare il prorata generale e determinare, invece, l'Iva ammessa in detrazione secondo il principio dell'imputazione specifica, detraendo integralmente l'imposta sugli acquisti riferibili alle cessioni imponibili e non detraendo quella sugli acquisti riferibili alle cessioni esenti. L'esercizio dell'opzione comporta però, ai sensi del citato art. 36, alcuni vincoli, tra i quali:

- l'obbligo di adottare contabilità separate per i due settori dell'attività

- l'obbligo di fatturare i passaggi interni (assoggettandoli al regime proprio delle cessioni e senza rilevanza nel volume d'affari e nel pro rata)

- l'indetraibilità dell'Iva relativa agli acquisti di beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente

- l'esigenza, per gli altri acquisti «promiscui», di individuare la quota detraibile in quanto imputabile al settore imponibile.

Le novità del dl “crescita”. E' bene precisare innanzitutto che, diversamente da quanto affermato in qualche commento di questi giorni, la facoltà introdotta dall'art. 57 del dl n. 1/2012 non è stata affatto soppressa dalle recentissime disposizioni del dl 83/2012, che non toccano il contenuto del predetto art. 57 nel cui contesto figura la descritta modifica all'art. 36 del dpr 633/72, ma intervengono direttamente sul regime Iva delle operazioni immobiliari dettato dai nn. 8), 8-bis) e 8-ter) dell'art. 10 del dpr n. 633/72.

Ciò premesso, occorre piuttosto prendere atto che la nuova disciplina introdotta, con effetto dal 26 giugno 2012, dal dl «crescita» per le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati (mediante interventi di recupero diversi dalle semplici manutenzioni), segnatamente la facoltà di applicare l'imposta anche alle cessioni poste in essere dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori, ha fortemente ridotto il possibile interesse all'opzione per l'applicazione separata dell'imposta, giacché le suddette imprese, di regola, venderanno sempre in regime di imponibilità. Certo non si possono escludere, in teoria, casi in cui i costruttori venderanno in regime di esenzione, con conseguente sopravvivenza dell'interesse alla separazione dei settori dell'attività. Non saranno sicuramente questi casi residuali, tuttavia, a rappresentare l'ambito in cui la facoltà per l'applicazione separata dell'imposta si esplicherà maggiormente. Destinatari naturali della facoltà prevista dal terzo comma dell'art. 36, dpr 633/72, infatti, restano d'ora in poi le imprese di trading immobiliare, che possono utilmente attivare la separazione delle vendite esenti di fabbricati abitativi dalle vendite imponibili di fabbricati strumentali per natura, in modo da evitare con assoluta sicurezza, senza dover ricorrere ad artifici legittimi ma incompatibili con la lettera delle norme, che all'indetraibilità oggettiva dell'imposta assolta per l'acquisto di fabbricati abitativi, sancita dall'art. 19-bis1, lett. i), del dpr 633/72, si aggiunga l'indetraibilità da prorata derivante dalla successiva cessione esente dei medesimi fabbricati.

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