Detrazioni: Fabbricati, addio all'esenzione dall'Iva

Per le imprese di costruzione, addio senza rimpianti all'esenzione dall'Iva: a partire da oggi, le vendite e le locazioni di fabbricati abitativi possono essere sempre effettuate con l'applicazione dell'imposta, in modo da non pregiudicare il diritto alla detrazione sugli acquisti. È l'effetto delle modifiche al regime Iva delle operazioni immobiliari introdotte dall'art. 9 del dl «crescita» (83/2012), la cui pubblicazione è annunciata nella Gazzetta Ufficiale di oggi, con contestuale entrata in vigore. Alle operazioni effettuate dalla data odierna si dovranno applicare le nuove regole, dettate attraverso la riformulazione delle disposizioni dei punti 8, 8-bis e 8-ter dell'art. 10 del dpr 633/72. Si ricorda che, secondo i criteri stabiliti nell'art. 6 della legge Iva, il momento di effettuazione delle operazioni, per quanto di interesse per il settore in esame, coincide: per le cessioni di fabbricati, con la data di stipulazione del contratto ad effetti reali (seguono questa regola anche i contratti di locazione di fabbricati con patto di riscatto vincolante per entrambe le parti); per le locazioni e gli affitti di immobili, costituenti prestazioni di servizi, con il pagamento del corrispettivo. Se però, anteriormente ai suddetti eventi e indipendentemente da essi, viene emessa fattura o viene pagato, anche in parte, il corrispettivo, l'operazione si considera effettuata, limitatamente a quanto fatturato o pagato, alla data dell'emissione della fattura o del pagamento. In base a questi principi, quindi, la nuova disciplina non tocca le operazioni per le quali il momento di effettuazione si è verificato entro ieri, che restano assoggettate al regime previgente, anche nel caso degli acconti. Si deve pertanto mettere in conto, come accaduto in occasione di precedenti variazioni di regime fiscale, che il rapporto negoziale in corso alla data di entrata in vigore del decreto possa andare soggetto, d'ora in avanti, a un trattamento diverso (è il caso, ad esempio, della locazione di abitazione da parte dell'impresa costruttrice, fino a ieri esente, per la quale il locatore può ora scegliere di applicare l'Iva del 10%, con un sensibile incremento del carico fiscale per il conduttore, che dovrebbe essere bilanciato da una problematica riduzione del canone per via del diritto del locatore di «scaricare» l'Iva a monte). Ma vediamo in sintesi tutte le novità scattate oggi.

Vendite e locazioni di abitazioni. Le imprese potranno vendere in regime di imponibilità senza limiti di tempo i fabbricati abitativi che hanno costruito o sui quali hanno eseguito interventi di recupero rilevanti (restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione). In particolare, la vendita effettuata dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori, prima obbligatoriamente esente, può ora essere effettuata con l'applicazione dell'Iva, manifestando la volontà in tal senso nell'atto di vendita. Alle imprese, inoltre, viene data la possibilità di applicare l'Iva anche alle locazioni delle abitazioni che hanno costruito o recuperato; anche in questo caso occorre manifestare l'opzione, in difetto della quale l'operazione resta esente. Se si opta per l'imponibilità, l'Iva si applica con l'aliquota ridotta del 10% (che è comunque molto di più dell'imposta di registro del 2% dovuta in caso di esenzione dall'Iva).

Vendite e locazioni di fabbricati diversi dalle abitazioni. Per quanto riguarda i fabbricati strumentali per natura (unità classificate catastalmente nelle categorie B, C, D, E e A10), in via generale le novità consistono, al contrario, nell'estensione del regime di esenzione, sia sulle vendite sia sulle locazioni. Sono state infatti soppresse le due previsioni di imponibilità obbligatoria che riguardavano le cessioni e locazioni poste in essere, da soggetti passivi dell'Iva, nei confronti di: cessionari e locatari con diritto di detrazione limitato al massimo al 25%; cessionari e locatari privati consumatori.

Queste modifiche non pregiudicano comunque minimamente venditori e locatori, dato che resta fermo, come in precedenza, il loro diritto di optare per l'imponibilità delle operazioni in luogo dell'esenzione. In definitiva, la nuova disciplina è maggiormente vantaggiosa per gli interessati, giacché, sopprimendo le ipotesi di imponibilità per obbligo, concede in sostanza l'opportunità di scegliere sempre il regime Iva applicabile. Si tenga presente, comunque, che il regime naturale è quello di esenzione, mentre per il regime di imponibilità occorre optare. Il solo caso di imponibilità per obbligo di legge, infine, riguarda le cessioni di fabbricati strumentali per natura poste in essere, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito i predetti interventi di recupero. Questa ipotesi è stata infatti confermata, ma con la modifica da quattro a cinque anni dell'arco temporale entro il quale l'operazione è imponibile per legge.

Inversione contabile. Occorre infine evidenziare che nei casi in cui le cessioni di fabbricati, di qualunque tipologia, sono imponibili per opzione del cedente, se il cessionario è un soggetto passivo l'imposta si applica con il meccanismo dell'inversione contabile.