Consulenza o Preventivo Gratuito

Esenzioni: Uffici e negozi con l'Iva optional

del 19/06/2012
di: di Franco Ricca
Esenzioni: Uffici e negozi con l'Iva optional
Sugli affitti di fabbricati strumentali per natura, l'Iva sarà sempre e solo un optional: in ogni caso, infatti, l'imposta si applicherà soltanto se così decide il locatore, altrimenti scatterà l'esenzione.

Questo l'effetto delle modifiche apportate dal dl «crescita» approvato venerdì scorso dal governo, che ha completamente «liberalizzato» il regime Iva di questi contratti: da un lato, sopprimendo le due ipotesi nelle quali tali operazioni erano obbligatoriamente imponibili, sicché in via di principio sono ora in ogni caso esenti; dall'altro, confermando il diritto potestativo del locatore di optare per il trattamento di imponibilità.

Il quadro che ne risulta è dunque estremamente semplice, oltre che favorevole per le imprese, anche se rimane (e si allarga) un'ombra sotto il profilo della compatibilità comunitaria relativamente alle locazioni di autorimesse.

Nuova disciplina della locazione di fabbricati. La riformulazione delle disposizioni del n. 8) dell'art. 10 del dpr 633/72, ad opera dell'art. 9 del dl «crescita» (non ancora pubblicato sulla G.U.), contiene novità sia per i fabbricati abitativi sia per quelli strumentali per natura, le cui locazioni sono, in via di principio, operazioni esenti dall'Iva.

Le novità riguardano le eccezioni a tale principio, ossia i casi in cui la locazione è, invece, imponibile. Per quanto concerne i fabbricati abitativi, viene introdotto il diritto, per le imprese del settore edile, di optare per l'applicazione dell'Iva (con l'aliquota del 10%) sulle locazioni di abitazioni da esse costruite o recuperate, anche mediante appaltatori, attraverso l'esecuzione di interventi di recupero di grado superiore (risanamento, restauro, ristrutturazione, come definiti dall'art. 3, lettere c, d ed f, del dpr n. 380/2001). Analogo diritto, come già previsto dal dl n. 1/2012, è riconosciuto alle imprese che locano fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008. Per i fabbricati strumentali per natura, invece, le modifiche vanno nella direzione opposta, ossia quella di estendere il trattamento di esenzione attraverso la soppressione delle seguenti due ipotesi nelle quali la locazione era obbligatoriamente imponibile:

- locazione a privati

- locazione a soggetti passivi con diritto alla detrazione non superiore al 25%.

Questa estensione del regime di esenzione non rappresenta però un problema per le imprese locatrici, alle quali è comunque riconosciuto, come in precedenza, il diritto di optare per l'applicazione dell'imposta. In pratica, pertanto, il locatore potrà ora scegliere in ogni caso il regime Iva che ritiene più vantaggioso, tra quello di imponibilità al 21% e quello di esenzione; considerando che il secondo comporta riflessi sul diritto alla detrazione sugli acquisti e sulla rettifica della detrazione, la scelta dipenderà soprattutto dalla situazione concreta in cui il locatore si trova in relazione a tali aspetti. Va ricordato, poi, che in ogni caso il contratto di locazione di fabbricati strumentali per natura, in regime di impresa, comporta il pagamento dell'imposta proporzionale di registro dell'1%.

Il caso delle autorimesse. Il regime opzionale è consentito dalla normativa comunitaria, precisamente dall'art. 137, par. 1, della direttiva Iva (2006/112/CE), il quale prevede infatti che gli stati membri possono accordare ai soggetti passivi il diritto di optare per l'imposizione di talune operazioni in via di principio esenti, fra cui l'affitto e la locazione di beni immobili.

Le perplessità cui si accennava prima riguardano un'altra questione, concernente l'art. 135, par. 2 della direttiva, il quale esclude dall'esenzione, tra l'altro, «le locazioni di aree destinate al parcheggio di veicoli», prestazioni che sono pertanto obbligatoriamente imponibili.

In merito alla predetta locuzione, si deve ricordare che la corte di giustizia dell'Ue, nella sentenza 13 luglio 1989, C-173/88, ha dichiarato che anche le autorimesse chiuse devono ritenersi comprese nella nozione di «aree destinate al parcheggio di veicoli», per cui le locazioni di autorimesse non possono beneficiare dell'esenzione, a meno che non siano strettamente connesse a locazioni esentate di immobili destinati ad altro uso, nel quadro di un'unica operazione economica (ad esempio, quando l'autorimessa viene locata come pertinenza di un'abitazione nell'ambito dello stesso contratto esente). Tornando alla norma nazionale, considerato che, ai fini della disciplina in esame, per fabbricati strumentali per natura si intendono quelli classificati nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10, il regime Iva sopra delineato è applicabile anche alle locazioni di autorimesse, catastalmente classificate C6, che pertanto possono essere effettuate in regime di esenzione. Il probabile contrasto con la normativa comunitaria era già configurabile nella normativa preesistente, nella quale già poteva farsi luogo, in alcuni casi, a locazioni di autorimesse in esenzione, ma è sicuramente accentuato nella nuova disciplina, in considerazione della soppressione delle due ipotesi di imponibilità obbligatoria delle quali si è detto prima.

vota