Quello che scaturisce dalle modifiche apportate dal dl, infatti, è un ritorno dell'imponibilità Iva a tutto campo, almeno per le imprese che costruiscono e ristrutturano fabbricati; con il singolare effetto di rimuovere gli svantaggi, sia in termini economici che gestionali, legati al precedente regime di esenzione dall'imposta. Ecco, in sintesi, le novità derivanti dalla riformulazione delle disposizioni dei punti 8, 8-bis e 8-ter dell'art. 10, dpr 633/72.
Cessioni di fabbricati
Per quanto riguarda i fabbricati a destinazione abitativa, la novità essenziale è rappresentata dalla possibilità, per le imprese che costruiscono o ristrutturano gli immobili, di vendere con l'applicazione dell'Iva anche dopo che sono trascorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori; a tal fine, occorre manifestare l'opzione per l'imponibilità nell'atto di vendita.
La nozione di ristrutturazione identifica, come in precedenza, gli interventi di recupero di cui all'art. 3, lett. c), d) ed f), del dpr n. 380/2001, ossia restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica; da notare, però, l'adeguamento del rinvio normativo al dpr n. 380/2001 e non più alla legge n. 457/78.
Non cambia nulla, invece, per gli altri soggetti passivi (comprese le immobiliari di trading), in quanto rimangono esenti le vendite di fabbricati abitativi effettuate da soggetti diversi dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato. Al riguardo, va rammentato che il dl n. 1/2012 ha modificato l'art. 36 del dpr 633/72, estendendo alle imprese che effettuano vendite di fabbricati in regime di imponibilità e in regime di esenzione la facoltà di optare per l'applicazione separata dell'Iva.
Per quanto riguarda i fabbricati strumentali per natura, le novità sono due:
- è elevato da quattro a cinque anni dall'ultimazione dei lavori il periodo entro il quale la cessione del fabbricato, se effettuata dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice, è obbligatoriamente imponibile;
- vengono eliminate le due ipotesi di imponibilità obbligatoria già previste dalle lettere b) e c) del n. 8-ter), con la conseguenza che le vendite di fabbricati strumentali per natura nei confronti di soggetti con detrazione massima del 25% e di privati consumatori, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturarci, oppure anche da tali imprese ma oltre il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, diventano operazioni esenti, salvo che il venditore non decida volontariamente di applicare l'imposta.
Disposizioni comuni per le cessioni di fabbricati
In conseguenza della nuova disciplina, è stata riformulata anche la disposizione sul debitore dell'imposta, prevedendo che in tutti i casi di cessione imponibile su opzione, quale che sia la tipologia del fabbricato (abitativo o strumentale per natura), l'Iva si applica con il meccanismo del «reverse charge», naturalmente alla condizione che il cessionario sia un soggetto passivo.
Locazioni fabbricati
Rilevanti modifiche sono state apportate anche al trattamento delle locazioni di fabbricati, sia abitativi sia strumentali per natura (non ci sono variazioni, invece, per le locazioni di terreni, aree e aziende agricole).
La nuova disposizione prevede infatti che sono escluse dal regime di esenzione, previa opzione del locatore:
- le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di recupero di cui si è detto sopra;
- le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali di cui al decreto interministeriale 22 aprile 2008;
- le locazioni di fabbricati strumentali per natura.
Nei casi di imponibilità, le locazioni di fabbricati abitativi scontano l'aliquota del 10%.
Le novità fondamentali consistono quindi: nella possibilità, per le imprese di costruzione e ristrutturazione, di applicare l'Iva sulle locazioni di fabbricati abitativi; nella soppressione delle ipotesi di imponibilità obbligatoria per le locazioni di fabbricati strumentali a privati consumatori o a soggetti con detrazione limitata.