Consulenza o Preventivo Gratuito

Anche per l'Iva in edilizia arriva la controriforma

del 08/06/2012
di: Franco Ricca
Anche per l'Iva in edilizia arriva la controriforma
Per l'Iva in edilizia, arriva la controriforma. Le imprese che costruiscono o ristrutturano gli edifici potranno sempre applicare l'Iva sulle vendite e sulle locazioni di fabbricati, anche a destinazione abitativa, senza limiti temporali. Conquista spazio, inoltre, l'esenzione sulle vendite di fabbricati strumentali per natura, ferma restando però la possibilità di optare per l'applicazione dell'imposta. Le novità sono contenute nel decreto legge infrastrutture in dirittura d'arrivo. Dopo la falsa partenza dell'inizio anno, dunque, è vicino l'invocato ripristino dell'imponibilità delle operazioni dell'edilizia abitativa, che consentirà alle imprese del settore di accedere alla detrazione dell'Iva a monte con conseguente riduzione dei costi e semplificazione degli adempimenti tributari. Vediamo più da vicino le modifiche ai punti 8, 8-bis e 8-ter dell'art. 10 dpr 633/72.

Locazioni fabbricati. Secondo la nuova versione della norma del punto 8 dell'art. 10, per quanto riguarda i fabbricati, sono escluse dal regime di esenzione, dietro opzione da parte del locatore:

- le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero di cui all'art. 3, lett. c), d) ed f), del dpr n. 380/2001, vale a dire interventi di restauro o risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica (da notare che la norma finalmente rinvia non più alla legge n. 457/78, ma al Testo unico dell'edilizia del 2001);

- le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali di cui al decreto interministeriale 22 aprile 2008;

- le locazioni di fabbricati strumentali per natura.

Va evidenziato che, in tutti i casi predetti, l'Iva si applica solo su opzione del locatore, per cui non esistono più le ipotesi di imponibilità obbligatoria che erano precedentemente previste per i fabbricati strumentali per natura locati a privati o a soggetti con detrazione massima del 25%. Nei casi di imponibilità, le locazioni di abitativi scontano l'Iva del 10%.

Cessioni di fabbricati abitativi. Il riformulato punto 8-bis) dell'art. 10 esclude dal trattamento di esenzione previsto in via di principio per le cessioni di fabbricati abitativi:

- le cessioni effettuate dalle imprese che hanno costruito il fabbricato o che vi hanno eseguito i suddetti interventi di recupero, poste in essere entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori;

- le cessioni effettuate dalle stesse imprese di cui sopra successivamente alla scadenza del predetto termine, qualora il cedente opti per l'imponibilità.

In buona sostanza, le vendite di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici restano obbligatoriamente imponibili se effettuate entro cinque anni, mentre se effettuate dopo tale termine sono esenti salvo che il cedente non scelga di applicare l'imposta (questa è dunque la novità che permetterà alle imprese di evitare i problemi dell'Iva indetraibile). Nulla cambia, invece, per le vendite di fabbricati abitativi effettuate dagli altri soggetti Iva (immobiliari ecc.), che rimangono operazioni esenti dall'imposta. A tale proposito, si ricorda che il dl 1/2012 ha modificato l'art. 36 del dpr 633/72, estendendo alle imprese che effettuano vendite di fabbricati in regime di imponibilità e in regime di esenzione la facoltà di optare per l'applicazione separata dell'Iva.

Cessioni di fabbricati strumentali per natura. Per quanto riguarda le vendite di fabbricati strumentali per natura, la nuova formulazione del punto 8-ter) esclude dal trattamento di esenzione:

- le cessioni effettuate dalle imprese che hanno costruito il fabbricato o che vi hanno eseguito i suddetti interventi di recupero, poste in essere entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori;

- le cessioni per le quali il cedente opti per l'applicazione dell'imposta.

Su questo fronte due le novità:

- l'elevazione da 4 a 5 anni dall'ultimazione dei lavori del periodo entro il quale la cessione effettuata dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice è imponibile per obbligo; la modifica, oltre a realizzare opportunamente l'uniformità del criterio temporale, comporta l'aumento del periodo entro il quale l'imposta si applica con la rivalsa;

- l'eliminazione delle due ipotesi di imponibilità obbligatoria già previste dalle lettere b) e c) del n. 8-ter); di conseguenza, le vendite di fabbricati strumentali per natura nei confronti di soggetti con detrazione massima del 25% e di privati consumatori, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici, oppure da tali imprese oltre il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, diventano operazioni esenti, salvo che il venditore non decida volontariamente di applicare l'imposta.

Reverse charge. Modificata la lettera a-bis) del sesto comma dell'art. 17, dpr 633/72, al fine di stabilire che sulle vendite di fabbricati, sia abitativi che strumentali per natura, imponibili per opzione del cedente, l'imposta si applica con il meccanismo dell'inversione contabile; ciò, naturalmente, a condizione che il cessionario sia un soggetto passivo d'imposta.

vota