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Fondi immobiliari, si volta pagina

del 13/04/2012
di: di Arianna Immacolato Assogestioni
Fondi immobiliari, si volta pagina
L'art. 32 del dl n. 78/10, come modificato dall'art. 8, comma 9, del dl n. 70/11, ha apportato importanti modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari al fine di arginare il fenomeno dei fondi immobiliari «veicolo», ossia la costituzione di fondi immobiliari da parte di un numero ristretto di partecipanti per beneficiare del regime fiscale di favore previsto per tali fondi (che non sono soggetti alle imposte sui redditi e all'Irap), in luogo del regime ordinario di tassazione dei redditi fondiari che si applicherebbe qualora gli immobili fossero detenuti direttamente dai partecipanti.

Il suddetto obiettivo – che inizialmente si era cercato di perseguire attraverso un intervento di natura civilistica che avrebbe dovuto fissare, in un'ottica però antielusiva, i requisiti di pluralità dei partecipanti e autonomia gestionale della società di gestione rispetto ai partecipanti – è stato invece più correttamente perseguito attraverso una modifica al regime di tassazione dei partecipanti ai fondi immobiliari in ragione della natura degli stessi («investitori istituzionali» e «investitori non istituzionali») e dell'entità della partecipazione da essi detenuta. In particolare, gli investitori istituzionali, a prescindere dall'entità della partecipazione detenuta, mantengono l'attuale regime di tassazione. Sono investitori istituzionali lo Stato e gli enti pubblici, gli Oicr italiani, le forme di previdenza complementare e gli enti di previdenza obbligatoria, le imprese di assicurazione, gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale, tutti i soggetti e i patrimoni appena indicati costituiti all'estero in paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni sempreché inclusi nella white list, gli enti privati residenti che svolgono la propria attività nei settori no profit e le società residenti che perseguono finalità mutualistiche, le società o i veicoli contrattuali italiani o esteri partecipati in misura superiore al 50% dai sopra menzionati investitori.

Per le persone fisiche, le società, i veicoli contrattuali e gli enti diversi dagli investitori istituzionali che detengono quote di partecipazione in misura superiore al 5% del patrimonio del fondo è prevista, se residenti, la tassazione per trasparenza dei proventi derivanti dalla partecipazione al fondo ovvero l'applicazione, in ogni caso, della ritenuta a titolo d'imposta del 20% al momento della loro corresponsione qualora si tratti di investitori non residenti (fatta salva l'applicazione dell'eventuale minore aliquota convenzionale o del regime di esenzione previsto dall'art. 7 del dl n. 351/01).

La tassazione per trasparenza, come chiarito dal provvedimento dell'Agenzia delle entrate del 16 dicembre 2011 di attuazione della nuova normativa, implica che i redditi conseguiti dal fondo (ad esclusione di tutti i proventi e gli oneri da valutazione) e rilevati nei rendiconti di gestione concorrono alla formazione del reddito complessivo dell'investitore indipendente dalla percezione del provento da parte dello stesso e proporzionalmente alla propria quota di partecipazione. In caso di cessione della quota di partecipazione, le plusvalenze e le minusvalenze concorrono alla formazione del reddito complessivo dell'investitore nei limiti del 49,72% del relativo ammontare ai sensi dell'art. 68, comma 3, del Tuir.

La circolare interpretativa dell'Agenzia delle entrate n. 2/E del 2012 rappresenta l'ultimo tassello del complesso iter di riordino della disciplina fiscale dei fondi immobiliari iniziato nel 2008 con l'introduzione della speciale disciplina fiscale dei fondi familiari e a ristretta base partecipativa. Ci si auspica che tale riassetto fiscale possa definitivamente fugare le preoccupazioni di un utilizzo distorto dello strumento fondo immobiliare e garantire stabilità, a livello normativo, all'industria del risparmio gestito immobiliare la quale è stata fortemente penalizzata dal continuo mutare del contesto normativo di riferimento.

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