Il suddetto obiettivo – che inizialmente si era cercato di perseguire attraverso un intervento di natura civilistica che avrebbe dovuto fissare, in un'ottica però antielusiva, i requisiti di pluralità dei partecipanti e autonomia gestionale della società di gestione rispetto ai partecipanti – è stato invece più correttamente perseguito attraverso una modifica al regime di tassazione dei partecipanti ai fondi immobiliari in ragione della natura degli stessi («investitori istituzionali» e «investitori non istituzionali») e dell'entità della partecipazione da essi detenuta. In particolare, gli investitori istituzionali, a prescindere dall'entità della partecipazione detenuta, mantengono l'attuale regime di tassazione. Sono investitori istituzionali lo Stato e gli enti pubblici, gli Oicr italiani, le forme di previdenza complementare e gli enti di previdenza obbligatoria, le imprese di assicurazione, gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale, tutti i soggetti e i patrimoni appena indicati costituiti all'estero in paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni sempreché inclusi nella white list, gli enti privati residenti che svolgono la propria attività nei settori no profit e le società residenti che perseguono finalità mutualistiche, le società o i veicoli contrattuali italiani o esteri partecipati in misura superiore al 50% dai sopra menzionati investitori.
Per le persone fisiche, le società, i veicoli contrattuali e gli enti diversi dagli investitori istituzionali che detengono quote di partecipazione in misura superiore al 5% del patrimonio del fondo è prevista, se residenti, la tassazione per trasparenza dei proventi derivanti dalla partecipazione al fondo ovvero l'applicazione, in ogni caso, della ritenuta a titolo d'imposta del 20% al momento della loro corresponsione qualora si tratti di investitori non residenti (fatta salva l'applicazione dell'eventuale minore aliquota convenzionale o del regime di esenzione previsto dall'art. 7 del dl n. 351/01).
La tassazione per trasparenza, come chiarito dal provvedimento dell'Agenzia delle entrate del 16 dicembre 2011 di attuazione della nuova normativa, implica che i redditi conseguiti dal fondo (ad esclusione di tutti i proventi e gli oneri da valutazione) e rilevati nei rendiconti di gestione concorrono alla formazione del reddito complessivo dell'investitore indipendente dalla percezione del provento da parte dello stesso e proporzionalmente alla propria quota di partecipazione. In caso di cessione della quota di partecipazione, le plusvalenze e le minusvalenze concorrono alla formazione del reddito complessivo dell'investitore nei limiti del 49,72% del relativo ammontare ai sensi dell'art. 68, comma 3, del Tuir.
La circolare interpretativa dell'Agenzia delle entrate n. 2/E del 2012 rappresenta l'ultimo tassello del complesso iter di riordino della disciplina fiscale dei fondi immobiliari iniziato nel 2008 con l'introduzione della speciale disciplina fiscale dei fondi familiari e a ristretta base partecipativa. Ci si auspica che tale riassetto fiscale possa definitivamente fugare le preoccupazioni di un utilizzo distorto dello strumento fondo immobiliare e garantire stabilità, a livello normativo, all'industria del risparmio gestito immobiliare la quale è stata fortemente penalizzata dal continuo mutare del contesto normativo di riferimento.