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Il trading sorride

del 10/04/2012
di: di Franco Ricca
Il trading sorride
Fine della penalizzazione Iva per le società di compravendita immobiliare: la possibilità di separare le operazioni esenti da quelle imponibili, prevista dal dl 1/2012, permette di evitare che al divieto oggettivo di detrazione dell'imposta sull'acquisto dei fabbricati abitativi si sommi l'indetraibilità da pro rata generale per effetto delle operazioni esenti generate dalla cessione di detti fabbricati.

Quelle di trading immobiliari non sono le sole imprese interessate dall'opportunità introdotta dal decreto, ma sono certo le candidate ideali. Vero è, infatti, che potranno avvalersene utilmente anche le imprese costruttrici, ma con maggiori controindicazioni che suggeriscono di valutare attentamente la situazione caso per caso, anche alla luce delle modifiche normative alle quali il governo starebbe pensando, in particolare il ripristino del regime di imponibilità delle cessioni di fabbricati abitativi indipendentemente dal fattore tempo, soluzione che eliminerebbe alla radice le questioni Iva.

Tornando alle immobiliari di trading, occorre ricordare che l'art. 19-bis1, lett. i), del dpr 633/72, stabilisce che non è detraibile l'Iva relativa all'acquisto, locazione, manutenzione, recupero e gestione di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa, salvo che per le imprese aventi come oggetto esclusivo o principale dell'attività la costruzione dei predetti fabbricati. Questa disposizione non si applica ai soggetti che esercitano attività locative esenti che comportano l'applicazione del criterio del pro rata.

L'impresa di compravendita immobiliare, quindi, subisce la suddetta esclusione oggettiva del diritto alla detrazione. Tale diritto sarebbe comunque escluso in base ai principi generali, non essendo ammesso detrarre l'Iva relativa agli acquisti di beni e servizi destinati all'effettuazione di operazioni esenti (così si qualificano le vendite di fabbricati abitativi da parte delle imprese in questione). Il divieto oggettivo, in definitiva, non produce scompensi se l'impresa effettua solo operazioni esenti. Il discorso cambia completamente se l'impresa effettua anche operazioni imponibili, quali possono essere le cessioni di fabbricati strumentali per natura. In tal caso, l'imposta ammessa in detrazione va determinata con il meccanismo del pro rata generale dell'art. 19, comma 5, del dpr 633/72, ma l'impresa va incontro a una duplice penalizzazione, perché, da un lato, l'Iva sull'acquisto dei fabbricati abitativi è «fuori conto», perché totalmente indetraibile per via del divieto oggettivo; dall'altro, la detrazione dell'Iva sull'acquisto dei fabbricati strumentali, ceduti in regime di imponibilità, è falcidiata dal pro rata generato dalle cessioni esenti. Per evitare questa penalizzazione, invero del tutto contrastante con il sistema, c'è chi suggerisce l'escamotage di qualificare le cessioni di fabbricati abitativi esenti non in base al n. 8-bis) dell'art. 10, ma al n. 27-quinquies), in modo da escluderle dal calcolo del pro rata ai sensi dell'art. 19-bis, ma non è una soluzione che può lasciare tranquilli, perché, tralasciando la questione della prevalenza dell'una o dell'altra disposizione, quella del n. 27-quinquies) risponde a motivazioni precise, che non si rinvengono nell'ipotesi di cessioni di beni-merce.

Più affidabile, invece, la via d'uscita offerta ora dalla modifica che l'art. 57 del dl n. 1/2012, convertito dalla legge n. 27/2012, ha apportato all'art. 36 citato, volta a consentire anche alle imprese che vendono fabbricati sia in regime di esenzione sia di imponibilità la facoltà (già concessa alle imprese di locazione) di applicare separatamente l'imposta nei due settori dell'unica attività di compravendita (ovvero di costruzione e vendita) immobiliare. Esercitando questa facoltà, l'impresa gestirà separatamente le operazioni esenti e quelle imponibili, sottraendosi al criterio del prorata e appostando come totalmente indetraibile l'imposta relativa agli acquisti afferenti il settore esente e totalmente detraibile, al contrario, quella relativa agli acquisti afferenti il settore imponibile.

Va ricordato che l'opzione per l'applicazione separata dell'Iva comporta:

- la fatturazione al valore normale dei passaggi interni e, ricorrendo i presupposti, la rettifica della detrazione

- la necessità, per gli acquisti di beni e servizi utilizzati promiscuamente nei due settori (ad esempio, le spese generali), di individuare la quota dell'imposta detraibile nella misura imputabile al settore imponibile

- la preclusione della detrazione dell'Iva relativa agli acquisti di beni non ammortizzabili (ad esempio, energia elettrica, cancelleria) utilizzati promiscuamente.

Questi vincoli, però, nel caso delle imprese di trading immobiliare non dovrebbero porre eccessive difficoltà.

Quanto alla decorrenza, infine, va osservato che la facoltà per l'applicazione separata dell'Iva va esercitata a partire dall'inizio dell'anno solare, mentre la modifica normativa è entrata in vigore il 24 gennaio 2012, ossia ad anno oramai iniziato. Tuttavia, considerato che la disposizione è entrata in vigore prima del compimento del primo periodo fiscale dell'anno (gennaio), dovrebbe ammettersi la possibilità di avvalersi della disposizione già dall'anno 2012.

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