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Superficie tassata come una cessione

del 30/03/2012
di: di Fabrizio G. Poggiani
Superficie tassata come una cessione
Costituzione del diritto di superficie a favore di terzi con tassazione equiparata a quella di una cessione di un immobile, ancorché differenziata in base al soggetto cedente (privato o impresa).

Questo ciò che si evince chiaramente dalla norma di comportamento n. 183, elaborata dall'Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili. Come sempre, l'associazione si propone di fornire il proprio orientamento su temi di natura tributaria e, in tal caso, la stessa commissione adita si è concentrata sul trattamento fiscale (dirette e indirette) del corrispettivo derivante dalla costituzione di un diritto di superficie; problema di estrema attualità, soprattutto dopo l'avvento del fotovoltaico.

Il documento, ai fini dell'imposizione diretta, conferma che per le persone fisiche si deve far riferimento alle disposizioni contenute nella lett. b), del comma 1, dell'art. 67, del dpr n. 917/1986 (Tuir), mentre per i soggetti imprenditori il corrispettivo può rientrare nella fattispecie di cui alla lett. a), comma 1, dell'art. 86, se il bene immobile è collocato tra le immobilizzazioni, o nella lett. a), del comma 2, dell'art. 109 del Tuir, se l'immobile è un bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa (rimanenza). Di conseguenza, ai fini dell'imposizione diretta, in presenza di persona fisica non imprenditore, si dovrà tenere conto della qualità del bene immobile (terreno agricolo, edificabile o fabbricato), del periodo di possesso (più o meno di 5 anni) e dalla modalità di acquisizione (successione, donazione o acquisto); se si tratta di un terreno agricolo o di un fabbricato posseduto da più di 5 anni o pervenuto per successione (mortis causa) oppure di un'unità immobiliare adibita, quale abitazione principale dal cedente o dai propri familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la costruzione, il cedente non realizza alcun reddito imponibile. Se la concessione del diritto di superficie riguarda, invece, terreni edificabili o fabbricati non rispettosi delle condizioni appena indicate, la plusvalenza deve essere determinata, quale differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto. Nel caso di soggetti imprenditori (società, non semplici e persone fisiche), posta la diversa collocazione del bene nell'impresa (immobilizzazione o rimanenza), la cessione del diritto di superficie configura un ricavo (da iscrivere per competenza) o una plusvalenza. Con riferimento all'imposizione indiretta, Iva in particolare, in ossequio a quanto disposto dalla disciplina nazionale (dpr 633/1972) la cessione del diritto di superficie è qualificata come «cessione di bene» (immobile), con la conseguenza che se il terreno non è edificabile, l'operazione non rientra nel campo di applicazione del tributo, di cui alla lett. c), comma 3, art. 2, del decreto Iva, se la costruzione è inquadrabile tra quelle indicate ai punti 8-bis) e 8-ter), dell'art. 10 del medesimo decreto, l'operazione è esente da Iva mentre, nei restanti casi, l'operazione è imponibile con applicazione dell'aliquota ordinaria (21%). Infine, con riguardo all'imposta di registro, si deve verificare se l'operazione di costituzione o trasferimento del diritto di superficie acquisisce rilievo ai fini di detto tributo, giacché alternativo all'Iva e, di conseguenza, si deve verificare se l'operazione rientra o meno nel campo di applicazione dell'Iva; nel primo caso, l'operazione sconta l'imposta di registro proporzionale, con registrazione in termine fisso.

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