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Nuovo catasto, fisco a due facce

del 22/03/2012
di: di Sergio Trovato
Nuovo catasto, fisco a due facce
Revisione delle rendite catastali e riduzione delle aliquote per evitare aggravi fiscali per i contribuenti. Sono alcuni degli obiettivi che si propone il legislatore con la riforma del catasto contenuta nell'articolo 2 della delega per il riordino del sistema fiscale.

L'articolo 2 del disegno di legge contiene i principi di revisione del catasto fabbricati, per avere maggiori informazioni reddituali e patrimoniali e raggiungere migliori livelli di efficienza e equità nel settore immobiliare. In questa operazione sono coinvolti i comuni, che per gli immobili siti sul loro territorio possono dare un contributo per determinarne il valore patrimoniale e la rendita.

Il riordino del sistema consentirà in futuro di correggere le sperequazioni insite nelle attuali rendite che emergono ancor di più in seguito all'emanazione del decreto «Salva Italia» (dl 201/2011), il cui articolo 13 ha previsto un aumento consistente e generalizzato e che già da quest'anno comportano un aumento delle pressione fiscale con l'introduzione anticipata, in via sperimentale, della nuova imposta locale (Imu).

Per quantificare il valore delle unità immobiliari censite al Catasto fabbricati devono essere osservati alcuni principi e criteri direttivi. In particolare, occorre fare riferimento al valore di mercato dei fabbricati e alle sue continue evoluzioni in un arco temporale triennale, tenendo conto dei vari ambiti territoriali e delle destinazioni d'uso degli immobili ordinarie e speciali.

Il disegno di riforma si propone di fissare criteri di stima e parametri diversi per le unità immobiliari a destinazione ordinaria e per quelli a destinazione speciale, che hanno un carattere prevalentemente strumentale (immobili delle imprese). Per i primi va dato risalto alla localizzazione degli immobili e alle loro caratteristiche edilizie e deve essere utilizzato come parametro la superficie o non più il vano. Infatti, la norma prevede che debba essere preso a base il metro quadrato come «unità di consistenza». Per gli immobili a destinazione speciale, invece, il processo estimativo si dovrà fondare sulla stima diretta.

Qualora non sia possibile fare riferimento al valore di mercato, va utilizzato il criterio del costo per gli immobili strumentali o quello reddituale, se la redditività costituisce l'aspetto prevalente. In questo processo di riforma è di fondamentale importanza la collaborazione tra Agenzia del territorio, comuni e ordini professionali.

Per evitare che dalla revisione delle rendite derivi un aumento del carico fiscale, la norma impone di fissare una riduzione delle aliquote, in particolar modo per le imposte che gravano sui trasferimenti immobiliari.

Al fine di tutelare il contribuente, poi, il disegno di riforma prevede che è necessario fare ricorso a adeguati strumenti di comunicazione per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in aggiunta alla notifica mediante affissione all'albo pretorio. Si prevede anche una deroga alle disposizioni che regolano oggi il procedimento di notifica dei provvedimenti attributivi o modificativi della rendita catastale disciplinato dall'articolo 74 della legge 342/2000. Questa norma stabilisce che le rendite debbano essere notificate al possessore dell'immobile, se lo stesso è un soggetto diverso dall'intestatario della partita catastale, prima di procedere all'emanazione degli avvisi di accertamento dell'imposta.

La notifica al possessore dell'immobile, nella qualità di soggetto passivo, assume rilevanza in ordine alla legittimità dell'atto emanato dall'ente impositore.

Anche il ministero delle finanze (circolare n. 4/FL del 13 marzo 2001) ha posto in rilievo che qualora non vi sia coincidenza tra i due soggetti occorre comunque garantire il diritto di difesa di colui che ha il possesso del bene, in quanto è l'unico legittimato a impugnare la rendita catastale. L'efficacia del provvedimento catastale, dunque, è legata all'avvenuta notificazione e solo da quel momento decorre il termine per proporre ricorso.

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