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La cedolare secca legata ai tempi

del 25/02/2012
di: di Maurizio Bonazzi
La cedolare secca legata ai tempi
Il mancato invio della raccomandata all'inquilino, entro il termine previsto per il versamento dell'acconto 2011, preclude al locatore l'opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi. Le istruzioni definitive al modello 730/2012 ribadiscono quanto già affermato dalla stessa Agenzia, con la circolare n. 26/E dell'1/6/2011, relativamente ai contratti di locazione in corso nel 2011, ancorché scaduti o risolti prima del 7/4/2011, e a quelli in corso alla predetta data per i quali era stata pagata l'imposta di registro. Si tratta di un'interpretazione che, non solo, non trova conferma né nella legge (art. 3 del dlgs n. 23/2011) né nel provvedimento attuativo (decreto direttoriale del 7/4/2011), ma che, con ogni probabilità, contribuirà a vanificare le attese di gettito stimate in 2,6 miliardi di euro (si veda ItaliaOggi del 17/1/2011).

La norma. L'art. 3, c. 11, del dlgs n. 23/2011 prevede che l'opzione per la cedolare non abbia effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale egli rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Lo stesso art. 3 ha poi demandato ad un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate l'individuazione delle modalità di esercizio dell'opzione per il regime sostitutivo.

Il provvedimento. Da qui il provvedimento del 7/4/2011 che, al riguardo, ha distinto due tipologie di contratti: 1) quelli registrati o prorogati dopo il 7/4/2011 e 2) quelli in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria al 7/4/2011, nonché quelli per i quali era già stata eseguita la registrazione oltre che per i contratti prorogati per i quali era già stato corrisposta l'imposta di registro. Mentre la prima tipologia non pone dubbi (essendo inconfutabile che la raccomandata debba essere inviata prima della registrazione o della proroga), i problemi sono sorti sulla seconda categoria a seguito della posizione assunta dall'Agenzia. Infatti, nonostante il punto 6 del provvedimento preveda che l'opzione, in tali casi, possa essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi (di guisa che la raccomandata dovrebbe essere spedita prima della presentazione del modello 730 o di Unico 2012), la circolare n. 26/E dell'1/6/2011 individua tale momento con quello di scadenza del pagamento dell'acconto della cedolare 2011 (6 luglio o 30 novembre in caso di unica rata). Assunto che, peraltro, si dimostra in contraddizione con il prospetto riepilogativo contenuto nella stessa circolare, laddove viene rappresentato che, nei casi in esame, l'opzione si esercita in sede dichiarazione dei redditi (e non entro il pagamento dell'acconto che non viene neppure menzionato). Ora, a prescindere dal fatto che né la legge né il provvedimento direttoriale si esprimono in tal senso, non è dato capire il motivo per il quale la raccomandata avrebbe dovuto essere inviata al conduttore entro il termine di pagamento del primo o unico acconto. Anche perché se l'ulteriore scopo della missiva (oltre a quello di comunicare la sterilizzazione degli aumenti) è di rendere noto al conduttore che l'imposta di registro – che lo vede obbligato in solido con il locatore – non è più dovuta, nei casi in questione l'imposta era già stata versata e non più ripetibile. Se poi si pensa ad un contratto scaduto o risolto entro il 7/4/2011, le indicazioni della circolare 26/E/2011 risultano addirittura incomprensibili, atteso che sarebbe stato privo di senso comunicare all'ex inquilino la rinuncia agli aumenti contrattuali e la non debenza dell'imposta di registro relativamente ad un contratto non più in essere. In tali situazioni, invero, il contribuente che opta deve solo restituire gli aumenti già introitati, ma non è dato capire perché questo non possa farlo prima della presentazione della dichiarazione dei redditi 2012 con la quale opta per la cedolare.

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