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Cedolare secca, valanga di click

del 07/01/2012
di: di Cristina Bartelli e Andrea Bongi
Cedolare secca, valanga di click
Effetto valanga per la cedolare secca. In alcuni uffici dell'amministrazione finanziaria si inizia a parlare di boom della registrazione di contratti con il nuovo meccanismo di imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (l'Irpef e le relative addizionali, l'imposta di registro, l'imposta di bollo, l'imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto). Mentre non c'è, come si poteva sperare, lo stesso risultato per l'emersione del nero negli affitti. O meglio, sono aumentati i casi in cui gli inquilini hanno denunciato il proprio locatore, facendo emergere, in questo modo, l'irregolarità fiscale dell'affitto ma le segnalazioni non hanno fatto registrare le stesse crescite significative.

L'incremento e l'emersione delle locazioni in nero erano del resto tra gli obiettivi che hanno indotto il legislatore del dlgs n. 23 del 2011 a introdurre la nuova imposta sostitutiva sulle locazioni ad uso abitativo.

Il primo vero e proprio censimento dell'utilizzo della cedolare secca si avrà con la stagione dei dichiarativi 2012 relativi al periodo d'imposta 2011 nel quale l'imposta sostitutiva ha visto il debutto. Le bozze dei modelli 730 e Unico 2012 hanno già evidenziato gli appositi spazi inseriti nei quadri dei redditi da fabbricati destinati ad accogliere e gestire la nuova imposta sostitutiva.

Il successo della cedolare secca sulle locazioni abitative non è certo una notizia inaspettata. Molti sono gli argomenti che possono aver indotto i locatori alla scelta della nuova modalità di tassazione dello locazioni ad uso abitativo.

Il modesto importo previsto per l'imposta sostitutiva (19 o 21% a seconda che il contratto sia o meno a regime di canone vincolato) è senz'altro il fattore primo del successo della cedolare secca. Le simulazioni e i calcoli di convenienza fatti già all'indomani dell'uscita del provvedimento dimostravano infatti che il regime ad imposta sostitutiva si faceva preferire a quello ordinario di tassazione anche per importi di canone annuo abbastanza modesti.

Il regime a imposta sostitutiva diviene assolutamente conveniente ogni qual volta che il locatore possiede altri redditi. In queste situazioni infatti il confronto fra l'aliquota della cedolare secca e l'aliquota marginale irpef alla quale il canone viene assoggettato con il regime ordinario finisce per privilegiare quasi sempre il nuovo regime di tassazione delle locazioni abitative.

Tra gli altri vantaggi che hanno portato al successo la cedolare secca vi è senz'altro anche la flessibilità e la semplicità di opzione. Una volta scelto di assoggettare il contratto a cedolare secca si potrà sempre ripensarci e tornare alla tassazione ordinaria con una semplice revoca al fisco.

Oltre al risparmio in termini di imposizione diretta la cedolare secca consente anche di non assoggettare il canone annuale all'imposta di registro con una convenienza fiscale che si estende anche al conduttore sul quale normalmente grava il 50% del tributo di registro pagato sia in sede i prima registrazione che nelle annualità successive.

Conduttori che saranno agevolati anche dalla rinuncia espressa del locatore alla rivalutazione del canone per le annualità di permanenza nel regime della cedolare.

Il successo della cedolare insomma non è certo una sorpresa. Più motivi possono spiegarlo come abbiamo evidenziato sopra. Forse quello decisivo è la flessibilità del nuovo regime ad imposta sostitutiva con la possibilità di entrare ed uscire dallo stesso più volte nel corso dell'intera durata contrattuale.

Cauto negli entusiasmi del boom cedolare secca è Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia: «I nuovi investimenti che avvengono nel mercato degli affitti a Milano sono legati agli usi promiscui, negozi, studi professionali, uffici o riguardano locazioni per persone giuridiche», spiega Colombo Clerici. «Bisogna quindi intendersi quando si parla di boom. Molti contratti con persone fisiche, saranno stipulati con cedolare secca ma se si guarda al dato complessivo degli affitti, le locazioni a Milano a persone fisiche restano un elemento contenuto».

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