Cedolare in salita

La cedolare secca perde appeal per i fabbricati di interesse storico o artistico. Se il proprietario che ha concesso in locazione tali immobili opta per il nuovo regime sostituivo, la base imponibile (alla quale applicare l'aliquota del 19 o del 21%) è determinata in misura pari al canone di locazione. Diversamente, e quindi nel caso in cui il contribuente si avvalga dell'ordinario regime di tassazione, a determinare il reddito da assoggettare ad Irpef concorrerà la sola rendita catastale, per di più, determinata applicando la minore delle tariffe d'estimo. È quanto viene precisato con le istruzioni alla bozza del modello 730/2012. Che sembrano disattendere il principio, più volte, enunciato dalla Corte di cassazione che, dalla legge n. 413/1991, ha enucleato una regola generale: «L'irrilevanza tout court del reddito locativo per gli immobili di interesse storico o artistico» (sent. n. 10860/2005).

Regole Irpef

L'art. 2, comma 2, della legge n. 413/1991 stabilisce che «in ogni caso» il reddito degli immobili di interesse storico artistico, ai sensi della legge n. 1089/1939 (ora dlgs n. 42/2004), è determinato mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Le istruzioni al 730/2012 precisano che in caso di applicazione della tassazione ordinaria, l'importo del canone di locazione non rileva per il calcolo del reddito imponibile del fabbricato (importo che va comunque riportato nella colonna 6 della sezione I del quadro B), e quindi a determinare il reddito complessivo ai fini Irpef concorre la rendita catastale che va indicata (nella colonna 1) sulla base della tariffa d'estimo più bassa.

Regole cedolare

Le istruzioni al 730/2012 puntualizzano, poi, che nel caso di opzione per la cedolare secca si applicano le regole previste per tale regime. Occorre pertanto confrontare la rendita catastale «effettiva» (da riportare in colonna 1) con il canone di locazione (colonna 6) e quindi, una volta barrata la colonna 11 (opzione per la cedolare secca), chi presta l'assistenza fiscale calcolerà l'imposta sostitutiva del 19% (canone concordato o contratto con studenti universitari se l'immobile è posto in comuni ad alta densità abitativa) o del 21% (in tutti gli altri casi) sul più alto dei due valori.

Conseguenze

Le indicazioni fornite dall'Agenzia delle entrate comporteranno, di fatto, un totale disinteresse nei confronti della cedolare secca da parte dei proprietari di tali fabbricati adibiti ad uso abitativo. Che, tranne rarissime eccezioni, non avranno nessuna convenienza ad assoggettare a cedolare il canone di locazione (o la rendita catastale effettiva se più elevata) in luogo della tassazione Irpef (ancorché con applicazione dell'aliquota marginale). Non va però sottaciuto che quanto emerge dalle istruzioni al 730/2012 risulta in contrasto con il principio ripetutamente affermato dalla Cassazione, secondo la quale la legge n. 413/1991 individua «una peculiare modalità di imposizione astrattamente determinata senza alcun rapporto con il valore reale (locativo o fondiario) del bene tassato, dato che il reddito dei predetti immobili è determinato», in ogni caso, «mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato» (sent. n. 2332/2009 e n. 5518/2011).