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La cedolare chiama alla cassa

del 29/11/2011
di: di Claudio Nino Busacca
La cedolare chiama alla cassa
Entro domani, 30 novembre, coloro che hanno deciso per l'applicazione dell'imposta cedolare secca sugli affitti devono versare l'acconto nella nuova misura del 68%. Il differimento di 17 punti percentuali di versamento, dell'originale misura dell'85%, alla data del calcolo del saldo è stata svelata dall'Agenzia delle entrate con comunicato del 25 novembre 2011 che richiama il Dpcm del 21 novembre 2011.

Pertanto per l'anno d'imposta 2011 i canoni di locazione, incassati dai proprietari privati, relativi a contratti di immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative, comprese le relative pertinenze, possono essere assoggettati, su libera decisione del contribuente, alla nuova imposta sugli affitti. Cosiddetta «cedolare secca» è stata introdotta nella forma dell'imposta sostitutiva dell'Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche) e delle relative addizionali, nonché dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto di locazione. L'aliquota è del 21% per i contratti di locazione liberi, mentre è fissata nella misura del 19% per i contratti concordati.

Quindi, l'acconto per l'imposta cedolare, determinato esclusivamente con il metodo previsionale per l'anno 2011, è dovuto in unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo inferiore ad euro 257,52, e in due rate, se di importo pari o superiore a euro 257,52. Mentre la prima rata, se dovuta, doveva essere versata entro il 6 luglio 2011, ovvero entro il 5 agosto con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse, nella misura del 34% (40% dell'85%) e si poteva rateizzare; la seconda rata, pari alla nuova misura del 34% (68%-34%) del dovuto, va versata entro il 30 novembre 2011 in un'unica soluzione. Da considerare che l'acconto per l'anno 2011 non è dovuto se l'importo su cui calcolare il relativo acconto non supera euro 51,65.

Fermo restando quanto esposto, per l'anno 2011 è stata prevista una disciplina particolare che tiene conto del mese di decorrenza dei contratti: 1) per i contratti in corso al 31 maggio 2011, per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro tale data, è previsto che l'acconto sia versato in due rate; 2) per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011 e fino al 31 ottobre 2011, l'acconto pari al 68% dell'imposta dovuta è effettuato in unica rata entro il 30 novembre; 3) per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 non è dovuto alcun acconto e l'imposta cedolare sarà versata interamente in sede di saldo.

Si potrà verificare che nell'anno 2011 siano stati stipulati più contratti di locazione, in relazione allo stesso immobile o a immobili diversi, e quindi il calcolo dell'acconto sarà effettuato secondo le regole della decorrenza propria di ciascun contratto.

Non è raro che il contratto sia risolto prima del versamento del secondo acconto, in questo caso si deve rideterminare la rata al fine di commisurare l'acconto dovuto alla percentuale stabilita dalla norma.

Se il contribuente si avvale dell'imposta cedolare solo per una parte dell'anno 2011 (es. per i mesi da luglio a dicembre 2011), egli non dovrà considerare, nel calcolo dell'acconto irpef, il reddito fondiario degli immobili, assoggettati a cedolare secca, prodotto nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010 (nell'esempio mesi da luglio a dicembre 2010).

Risultano escluse dall'imposta cedolare sugli affitti le locazioni commerciali, quando la controparte sia un esercente attività di impresa o di libera professione, anche se il proprietario è una persona fisica.

A pena di inefficacia dell'applicazione dell'imposta cedolare secca sugli affitti, il locatore deve comunicare, preventivamente, al conduttore, con lettera raccomandata, la volontà di optare per la cedolare secca e la rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'Istat.

È nella facoltà del proprietario optare per l'applicazione della cedolare o rimanere nel regime ordinario attualmente in vigore. La scelta sarà effettuata, esclusivamente, sulla base di un calcolo di opportunità.

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