Domanda. Presidente Saltarelli, la dismissione degli immobili della Cassa procede
Risposta. È un progetto nel quale il Consiglio di amministrazione della Cnpr crede da tempo. Un'operazione storica per l'Ente, ma che non implica assolutamente un abbandono da parte nostra dell'immobiliare. La Cassa ragionieri continua a ritenere che gli investimenti in questo segmento di mercato siano altamente strategici, in quanto presentano basso profilo di rischio, rendimenti limitati ma costanti, difesa dall'inflazione. Con questa operazione intendiamo sostituire gli immobili che hanno una redditività insufficiente.
Domanda. Quali sono gli obiettivi economici del piano?
R. Intendiamo realizzare vantaggi che siano in grado di generare un miglioramento delle prestazioni previdenziali nei confronti dei nostri iscritti. È stato un processo lungo a causa della complessità di operazioni di questo tipo, che necessitano di un accurato lavoro tanto nella fase istruttoria quanto in quella burocratica, e che è stato reso possibile anche con l'assistenza dello studio Gianni, Origoni, Grippo & Partners per gli aspetti legali e da Kpmg Advisory per la consulenza finanziaria. Siamo molto soddisfatti del risultato conseguito: alla gara hanno partecipato le più grosse sgr operanti in Italia.
Domanda. Alla fine a vincere la gara europea è stata Bnp Paribas.
R. Una società che ha una solidissima esperienza nelle attività che abbiamo messo a gara. Le operazioni di dismissione di alcuni immobili, che comunque saranno interamente gestite dalla Sgr, potranno essere avviate già a inizio 2012. Le tempistiche sono ovviamente condizionate, nella maggior parte dei casi, dalla legge: penso ai 35 giorni prima di poter firmare il contratto o alle verifiche di regolarità edilizia e catastale. Proprio quest'ultima operazione è stata messa a gara dalla Cassa ragionieri ed è già iniziata da qualche settimana.
Domanda. La tematica più scottante è rappresentata dagli inquilini
R. La Cnpr ha preso importanti impegni nei confronti degli inquilini anche in sede istituzionale, in occasione di un'audizione presso la Commissione parlamentare di controllo sugli enti di previdenza. Nella gara era poi previsto un punteggio cospicuo per le iniziative proposte per favorire l'acquisto degli immobili da parte degli inquilini. Ci saranno condizioni di favore per le categorie disagiate, come ad esempio gli anziani. L'offerta di Bnp Paribas propone un pacchetto con tutele particolari che prevede agevolazioni per i ceti con redditi più bassi o per presenze di disabilità in famiglia. Ciò avverrà attraverso una scontistica che terrà conto delle condizioni di mercato e del valore del bene come occupato. Le soluzioni per i mutui di Bnp Paribas prevedono modalità di rimborso flessibili e personalizzate che riteniamo renderanno possibile e conveniente l'acquisto per la grande maggioranza degli inquilini grazie anche al basso livello dei tassi di interesse. La Cassa ha già incontrato più volte le loro associazioni. Il prossimo appuntamento è previsto per il 15 novembre. In questa occasione illustreremo il processo di dismissione e le iniziative che potranno essere intraprese a favore degli inquilini, considerati i naturali acquirenti degli immobili.
Domanda. Bnp Paribas Reim ha vinto la gara europea indetta dalla Cassa ragionieri per dismettere una parte consistente del proprio patrimonio immobiliare. Ivano Ilardo, amministratore delegato e direttore generale della Sgr, quali sono state le carte vincenti?
Risposta. Bnp Paribas Reim ha vinto la gara europea con delibera del consiglio di amministrazione del Cnpr del 16 settembre scorso. Abbiamo sottoscritto l'accordo generale per la costituzione del fondo immobiliare chiuso che si dovrà occupare delle dismissioni dei quasi 1.700 appartamenti. A giocare a nostro favore nell'aggiudicazione finale è stata certamente la nostra competenza e solidità, legata anche all'appartenenza della Sgr al gruppo Bnp Paribas di cui siamo il ramo operativo italiano nel settore dell'investment management immobiliare. Bnp Paribas Reim gestisce infatti oggi in Italia un portafoglio del valore di 4,2 miliardi di euro, con una quota rilevante nella gestioni di fondi di provenienza Pubblica e Previdenziale quali: Fondo Patrimonio Uno (promosso dal Ministero dell'economia delle finanze), Fondi Comune di Milano I e II, Fondo Umbria, Fondo Enasarco 2 ecc. Mentre a livello europeo, il comparto investment management di Bnp Paribas Real Estate può contare su asset under management superiori ai 12 miliardi di euro. La nostra struttura è integrata con quella europea e questo ci consente di beneficiare di sinergie di gruppo su scala internazionale. Basti pensare al capitolo research dove il nostro ufficio studi di Milano lavora a stretto contatto con 20 colleghi distribuiti in tutte le principali capitali del Vecchio continente, per tenere costantemente sotto controllo l'andamento del mercato. Senza dimenticare che l'appartenenza a una struttura paneuropea ci ha consentito di includere diversi grandi investitori internazionali tra i destinatari dei nostri fondi. Tutto ciò si traduce in un'attenzione costante da parte nostra alla trasparenza delle operazioni, vero punto di forza per fare business con operatori non soltanto nazionali ma anche internazionali”.
Domanda. Quali saranno le prossime tappe del processo di dismissione del patrimonio immobiliare?
R. Nei prossimi mesi avvieremo il processo di valutazione del patrimonio. A questo proposito, abbiamo nominato Praxi Spa come esperto indipendente del costituendo Fondo immobiliare. Bnp Paribas Reim ha poi designato Paribas Securities Services come banca depositaria del Fondo.
Domanda. Qual è il valore stimato degli immobili che entreranno nel nuovo fondo? E come pensate di operare nel processo di cessione degli stessi?
R. In base a una recente stima, le 1.677 unità immobiliari che hanno costituito l'oggetto della gara presentano un valore di mercato a libero di 630 milioni di euro che scende a circa 520 milioni nello stato locativo attuale. La grande maggioranza degli appartamenti risulta, infatti, attualmente locato. E questo ha un peso nella definizione del valore del patrimonio. Come detto, si tratta però soltanto di una valutazione non definitiva. Per i dati finali dovremo attendere la conclusione del processo valutativo da parte di Praxi. La nostra policy di intervento nel processo di dismissione prevede la consultazione degli attuali inquilini cui verrà offerta la possibilità di acquistare l'immobile in cui risiedono. E a tal fine, abbiamo invitato il 15 novembre prossimo le associazioni degli inquilini e i rappresentanti delle istituzioni a un incontro per illustrare il processo di dismissione e le iniziative che potranno essere intraprese a favore degli inquilini considerati i naturali acquirenti degli immobili. Soltanto in una seconda fase, per completare l'alienazione degli immobili ancora in portafoglio al termine di questo processo di «offerta» riservata agli attuali inquilini, ci rivolgeremo direttamente al mercato.