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Valori fiscali ridotti. A costo zero

del 28/10/2011
di: di Norberto Villa
Valori fiscali ridotti. A costo zero
Possibile ridurre il valore fiscale di terreni e partecipazioni a costo zero. Grazie alla compensazione con la sostitutiva dovuta per una precedente rideterminazione nessun esborso è richiesto. La circolare 47/E del 24 ottobre 2011 ha fornito i chiarimenti sulla nuova riapertura dei termini per la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni introdotta dal dl 70/2011.

Tale norma ha anche previsto la possibilità per i soggetti che si avvalgono della rideterminazione delle partecipazioni e dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011 di scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta l'imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. Ecco allora una ipotesi in cui tale previsione ben si collega alla convenienza del contribuente di abbattere il valore già in precedenza fissato.

La cessione a un prezzo inferiore. Si ipotizzi che Rossi sfruttando una precedente opzione abbia determinato il valore fiscale del terreno in 100 mila euro e a fronte di ciò abbia versato una sostitutiva del 4% (4 mila euro). Spesso, considerando l'andamento del mercato immobiliare degli ultimi anni, questo valore a oggi risulta maggiore di quello di mercato. E su questo punto occorre porre attenzione al fatto che l'Agenzia delle entrate ha sempre sostenuto che nel caso di cessione del terreno a un valore inferiore a quello per cui si è pagata la sostituiva l'intera operazione di rideterminazione cessa di avere effetto. Ciò significa, secondo tale interpretazione, che lascia non pochi dubbi, che se Rossi dovesse oggi vendere il terreno a 90 mila euro, vedrebbe andare in fumo la rivalutazione effettuata con il rischio di vedersi calcolare una plusvalenza tassata sulla differenza tra i 90 mila euro della vendita e il costo fiscalmente riconosciuto del terreno ante rivalutazione. Tale tesi è stata per la prima volta espressa nella circolare 81/E del 2002 in cui si è sostenuto che la «omogeneità del valore fiscale del terreno ai fini delle imposte dirette e delle imposte di registro ipotecarie e catastali, fa sì che nel caso in cui nell'atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, tornino applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nel richiamato articolo 82 del Tuir, senza tener conto del valore rideterminato».

La perizia per abbattere il valore. Proprio per evitare contestazioni da parte del fisco coloro che si trovano in questa scomoda situazione vedono di buon occhio la scelta che porta a rinnovare la rideterminazione indicando un valore inferiore a quello della prima operazione. Tale procedura è stata ammessa dalla risoluzione 111 del 2010 in cui si è sostenuto che il contribuente che abbia proceduto a rideterminare il valore dei terreni a una certa data può usufruire della norma agevolativa successivamente emanata, ma dovrà in tal caso determinare mediante una nuova perizia giurata di stima il valore dei terreni, nonché procedere al versamento della relativa imposta sostitutiva, richiedendo il rimborso dell'importo precedentemente versato (se il contribuente si è avvalso della rateazione dell'imposta dovuta, non è tenuto a versare la rata o le rate successive relative alla precedente rideterminazione) specificando che tutto ciò «vale anche nel caso in cui la seconda perizia giurata di stima riporti un valore del terreno inferiore a quello risultante dalla perizia precedente!.

La compensazione. Riducendo il valore del terreno sfruttando la nuova finestra aperta dal dl 70 i rischi di contenzioso verrebbero meno. Ma prima del dl 70 ciò avrebbe comportato il pagamento di una nuova sostitutiva e la richiesta di rimborso per quella precedente. Oggi invece il tutto può essere gestito a costo zero. Tornando al nostro esempio si ipotizzi infatti che il signor Rossi ridetermini il valore del terreno a 50 mila pari all'attuale valore di mercato sfruttando al possibilità riaperta dal dl 70. Dovrebbe a tal fine pagare una sostituiva di 2 mila. Ma la stessa non sarà dovuta in quanto potrà essere compensata del versamento di 4 mila euro effettuato negli anni precedenti. In sostanza il costo dell'operazione si limita agli oneri peritali e permette di superare qualsiasi timore di contestazione da parte del fisco.

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