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Vendita terreni senza Iva

del 16/09/2011
di: di Franco Ricca
Vendita terreni senza Iva
La vendita, anche frazionata, del terreno sul quale il proprietario ha esercitato l'attività agricola, dopo che l'area è divenuta edificabile per la modifica del piano regolatore, non comporta di per sé l'assoggettamento all'Iva; l'applicazione dell'imposta deve essere esclusa, infatti, se l'operazione si inquadra nella gestione del patrimonio privato e non nell'ambito di un'attività di commercializzazione. Questo l'interessante principio statuito dalla corte di giustizia nella sentenza 15 settembre 2011, cause riunite C-180/10 e C-181/10, che impone di rimeditare anche recenti orientamenti giurisprudenziali e amministrativi domestici.

I fatti. Nella causa C-180/10, un privato aveva acquistato nel 1996 un terreno agricolo, che aveva utilizzato fino al 1998 per esercitarvi l'attività agricola, cessata nel 1999. Nel frattempo, il piano regolatore aveva modificato la destinazione del terreno in edificabile. In seguito a questa modifica, il proprietario aveva suddiviso il terreno in 64 lotti, iniziando a venderli a partire dal 2000.

Nella causa C-181/10, due coniugi avevano acquistato un fondo rustico esercitandovi l'attività agricola, in regime Iva forfetario, fino al 2006. Anche in questo caso, una modifica del piano regolatore aveva qualificato il terreno come edificabile, per cui i coniugi avevano iniziato a venderlo frazionatamente, in maniera occasionale e non organizzata.

Le questioni e la decisione della corte. In relazione ai fatti di cui sopra, sorgevano controversie in ordine all'assoggettabilità o meno all'Iva delle cessioni delle aree divenute edificabili. Tali controversie venivano sospese dai giudici nazionali, che decidevano di chiedere alla corte di giustizia, in sostanza, se una persona fisica che ha esercitato un'attività agricola su un fondo rustico acquistato in esenzione dall'Iva, divenuto edificabile in seguito ad una modifica dei piani regolatori non dipendente dalla volontà della persona, debba considerarsi assoggettata all'Iva quando decide di vendere il terreno. Veniva inoltre chiesto se, nelle suddette circostanze, un agricoltore in regime forfetario debba assolvere l'Iva ai sensi dell'art. 16 della direttiva 112 del 2006, che disciplina il c.d. autoconsumo. Al riguardo, la corte osserva anzitutto che se lo stato membro si è avvalso della facoltà di assoggettare all'Iva anche le cessioni occasionali di terreni edificabili, prevista dall'art. 12 della direttiva, la risposta alla prima questione è pacificamente affermativa. Nell'ipotesi contraria, la corte osserva che il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del suo titolare non costituisce, di per sé, un'attività economica, indipendentemente dal numero e dall'ampiezza delle vendite realizzate, non potendo tali elementi costituire un criterio di distinzione fra le attività di un investitore privato e quelle di un soggetto che svolge un'attività economica. Sono altresì irrilevanti il fatto che, prima della cessione, il proprietario abbia suddiviso il terreno in lotti per una maggiore proficuità, nonché la durata di tali operazioni o l'entità dei ricavi, tutte circostanze che potrebbero inserirsi nell'ambito della gestione del patrimonio personale.

Il discorso è diverso se l'interessato assume “iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando mezzi simili a quelli dispiegati per un'attività di produzione, commercializzazione o prestazione di servizi”, che possono consistere nella realizzazione sui terreni di lavori di viabilità, nonché nella messa in opera di mezzi riconosciuti di commercializzazione. In presenza di iniziative del genere, la cessione del terreno non è qualificabile come mero esercizio del diritto di proprietà,

In merito alla seconda questione, la corte osserva che, in base all'art. 16 della direttiva, si realizza l'operazione imponibile per destinazione del bene a finalità estranee all'impresa (autoconsumo) quando il bene o gli elementi che lo compongono hanno dato diritto ad una detrazione totale o parziale dell'Iva, circostanza che non sussiste nei casi di specie, in quanto i terreni erano stati acquistati in esenzione dall'imposta. E' infine irrilevante il fatto che la persona fosse registrata quale soggetto passivo Iva in regime forfetario per l'attività agricola.

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