Comunicazione al conduttore: quando non vale la raccomandata a mano
Cedolare secca: in caso di pluralità di locatori, l'opzione di uno fa perdere la rivalutazione a tutti. Per la comunicazione al conduttore non vale la raccomandata a mano. Perché l'opzione possa ritenersi perfezionata a tutti gli effetti, è necessario inviare la comunicazione al conduttore tramite il servizio postale. Per i contratti registrati rinnovati o risolti entro il 7 aprile 2011 la raccomandata al conduttore deve essere inviata prima del versamento dell'acconto (al massimo entro il 6 luglio 2011).Sono queste alcune delle novità in materia di comunicazione al conduttore dell'opzione per la nuova cedolare secca contenute nella circolare n.26/e del 1 giugno 2011 dall'Agenzia delle Entrate. Nel caso di immobili in comproprietà l'opzione per la cedolare secca di uno dei comproprietari fa perdere dunque il diritto all'aggiornamento del canone anche a tutti gli altri. Quello dell'opzione preventiva al conduttore, previsto espressamente dal comma 11 dell'art. 3 del dlgs.23/2011, era una degli argomenti più caldi sui quali si concentravano molti dei dubbi sul tappeto. Il documento ha finalmente chiarito alcune delle problematiche sul tappeto in relazione a questo specifico aspetto dell'opzione per la nuova cedolare secca. I
n primo luogo per la comunicazione al conduttore, recita la circolare, è esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Nell'ipotesi di pluralità di conduttori, l'opzione deve inoltre essere appositamente va comunicata a ciascuno di essi. Sul punto, la circolare di ieri si esprime in maniera tassativa lasciando intendere la necessità di tante lettere raccomandate quanti sono i conduttore dell'unità abitativa. È da ritenersi tuttavia soddisfatto il requisito della comunicazione al conduttore anche nell'ipotesi di un'unica lettera raccomandata indirizzata a tutti i conduttori domiciliati presso l'immobile oggetto del contratto di locazione.
La comunicazione deve essere inviata preventivamente rispetto all'opzione al fisco e ciò significa, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto. Se dopo l'annualità assoggettata alla cedolare secca il locatore decide di revocare il regime ad imposta sostitutiva dovrà aver cura, recita la circolare, di avvisare espressamente il conduttore. A quest'ultimo dovrà ciò essere comunicata la circostanza in base alla quale tornerà a essere dovuta sia l'imposta di registro sui rinnovi contrattuali sia la rivalutazione rimasta sospesa per il periodo di validità dell'opzione.
Nel caso di immobili in comproprietà, fermo restando che ciascuno dei comproprietari potrà liberamente optare per la cedolare secca, la scelta fatta da uno solo di essi avrà effetti anche sugli altri per quanto riguarda la rinuncia agli aggiornamenti del canone. In questo senso, infatti, al circolare precisa come l'opzione esercitata da parte di un solo locatore comporti la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. La motivazione di questo coinvolgimento di tutti i comproprietari risiede nella circostanza che vede il canone pattuito contrattualmente in maniera unitaria, nei confronti del quale non appare possibile differenziarne l'ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario. Nelle situazioni di comproprietà la scelta di uno dei locatori per la cedolare secca farebbe perdere agli altri le rivalutazioni dovute contrattualmente con effetto che potrebbe fungere da deterrente per l'opzione stessa. I comproprietari danneggiati dalla scelta di uno di essi potrebbe in qualche misura chiedere conto della perdita degli scatti Istat al comproprietario che è stato causa di tali minori introiti.
