Consulenza o Preventivo Gratuito

La cedolare secca senza bussola

del 18/05/2011
di: di Fabio Giordano
La cedolare secca senza bussola
Si è parlato molto di cedolare secca sugli affitti, in questi ultime settimane, dovrebbe dunque essere tutto chiaro e comprensibile. Forse a livello puramente «accademico» è davvero così, un po' diversamente stanno le cose per chi sviluppa software, che deve fornire soluzioni concrete, strumenti di ausilio efficienti e completi, calcoli di convenienza corretti e affidabili. Naturalmente stiamo parlando di software professionali, lasciando ai non addetti ai lavori l'uso di semplici fogli Excel. Ma è davvero possibile fare affidamento sull'attuale stato dell'arte delle conoscenze per poter effettuare scelte davvero consapevoli? Sembra invece necessario, a nostro parere, che l'Agenzia delle entrate chiarisca alcuni punti oscuri prima di poter decidere la strada da intraprendere.

Sintesi della norma

Il dlgs 23/2011, concernente le «Disposizioni in materia di Federalismo fiscale municipale», all'articolo 3 reca le disposizioni in materia di «cedolare secca sugli affitti», il nuovo regime opzionale di tassazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione. La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione degli immobili, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Il nuovo sistema di tassazione consiste nell'applicazione, al canone di locazione, di un'imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

L'aliquota è pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato o relativi a immobili ubicati nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. La cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell'Irpef, contestualmente al relativo acconto, stabilito in misura pari all'85% per il 2011 e al 95% a partire dal 2012.

In linea generale l'opzione è di interesse quando consente un reale risparmio di imposta a fronte, in ogni caso, della rinuncia a variare l'importo del canone di locazione durante tutta la durata del contratto, compresa la cosiddetta «variazione Istat» che consente di adeguare il canone di locazione al costo della vita. Ma stabilire, a priori, qual è esattamente il risparmio di imposta non è realmente possibile in fase di stipula del contratto senza regole chiare, che ad oggi a nostro avviso mancano del tutto.

Di seguito elenchiamo i dubbi più significativi emersi in fase di analisi delle procedure software, che rendono di fatto difficoltosa la determinazione dell'ipotetico risparmio di imposta.

Dubbio 1

Il primo, più che un dubbio è una considerazione. Occorre evidenziare che, al di là di prese di posizione pratiche peraltro logicamente condivisibili da parte della stampa specializzata, non sembra esistere alcun fondamento normativo al ricalcolo dell'acconto Irpef con il metodo «storico». Tale possibilità dovrebbe essere stabilita, almeno in via interpretativa dall'Agenzia delle entrate. In caso contrario la riduzione degli acconti, poiché possibile con il solo metodo «previsionale», espone il contribuente al rischio di accertamento qualora si concretizzi a saldo una differenza significativa (ovvero superiore al 5%) tra l'importo dovuto e l'acconto realmente versato. Rischio simile lo assume la software house che permette di effettuare tale calcolo, in quanto l'utilizzatore potrebbe «fidarsi» dell'importo liquidato dalla procedura senza soffermarsi sul fatto che non si tratta di rideterminazione con metodo «storico».

Dubbio 2

L'art.3, comma 7, del dlgs 23/2011 sul federalismo municipale, afferma che «quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca». Questo passaggio è particolarmente delicato per almeno due motivi:

1. La norma, fornisce un'indicazione di tipo generale e non individua quali sono esattamente le disposizioni relative a «deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria» interessate dall'applicazione della stessa. Si potrebbe pensare che si tratti di un problema dei modelli dichiarativi del prossimo anno, ma non è così: l'eventuale rideterminazione degli acconti dell'Irpef e delle addizionali, da effettuarsi il metodo «previsionale», dovrebbe essere effettuato facendo concorrere il reddito da addizionale secca alla determinazione delle deduzioni e detrazioni. Molte procedure software, che sono state appena aggiornate e che permettono su richiesta di rideterminare gli acconti dell'Irpef e delle addizionali, effettuano la liquidazione simulata della dichiarazione sicuramente senza tener conto del reddito dei fabbricati soggetti a cedolare secca, ma determinano (in linea generale) le deduzioni e detrazioni con le regole ordinarie, non essendo certe le regole di determinazione delle deduzioni e detrazioni con l'applicazione delle nuove norme.

2. Non è chiaro quale sia esattamente il reddito da prendere in considerazione, ovvero se l'intero canone assoggettato a cedolare secca oppure, più ragionevolmente, il canone abbattuto della deduzione forfettaria del 15%, come avviene quando non si applica la cedolare secca. Va infatti detto che considerando l'intero canone, si potrebbe determinare una perdita di deduzioni e detrazioni spettanti, che andrebbe a ridurre la convenienza dell'opzione.

Dubbio 3

La prima parte del paragrafo 3.2 del provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7/4/2011, attuativo delle norme sulla cedolare secca (di seguito «Provvedimento») recita: «La cedolare secca sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l'opzione, nei periodi d'imposta ricadenti nel periodo di durata dell'opzione». Da ciò, si dovrebbe desumere che anche nel caso in cui un immobile risulti affittato con contratto di durata quadriennale, ad esempio dall'1/7/2010 al 30/6/2014, ma l'opzione per la cedolare secca viene effettuata il 1/7/2011 (ovvero all'inizio del secondo anno di locazione), l'immobile si deve trattare unitariamente, ai fini della tassazione sostitutiva, per l'intero periodo d'imposta 2011. Quindi, raffrontando la rendita annua rivalutata con il totale del canone annuo (assumendo come probabile che l'Agenzia confermi che si deve operare con le medesime modalità della cedolare secca dell'Aquila).

Tale interpretazione non è però pacifica, alcuni autori hanno infatti ipotizzato che si debba suddividere il periodo di imposta 2011 in due periodi distinti, ossia:

  • il primo periodo dall'1/1/2011 al 30/6/2011 nel quale andrebbe applicata l'Irpef, scegliendo il maggior valore tra il canone corrispondente ai primi sei mesi del periodo d'imposta e la rendita catastale rivalutata annua ragguagliata ai sei mesi;

  • il secondo periodo dall'1/7/2011 al 31/12/2011 nel quale andrebbe applicata l'imposta sostitutiva, scegliendo il maggior valore tra il canone corrispondente al secondo semestre e la rendita catastale rivalutata annua ragguagliata al semestre.

    Anche in questo caso si potrebbe pensare che si tratti di un problema dei modelli dichiarativi del prossimo anno, ma non è così: l'eventuale rideterminazione degli acconti dell'Irpef e delle addizionali, da effettuarsi il metodo «previsionale», dovrebbe essere già effettuata nella modalità corretta.

    Conclusioni

    Naturalmente questi dubbi riguardano esclusivamente gli algoritmi di calcolo che devono essere implementati nelle procedure. Le software house dell'area fiscale offrono strumenti di ausilio che consentono di espletare gli adempimenti tributari e di fornire servizi ai commercialisti e ai loro clienti. I risultati dei calcoli, oramai sempre più complessi e non più riproducibili «a mano», sono assunti dai loro utilizzatori come «certi». Ma possono essere e rimanere «certi» solo se le regole sono chiare e se i dubbi via via posti trovano una immediata e certa risposta da parte degli enti preposti.

    Assosoftware si pone come veicolatore delle richieste di informazioni delle software house nei confronti degli enti ed utilizza anche la stampa specializzata, come in questo caso, per rendere noti i problemi che non hanno ancora trovato soluzione. Nella consapevolezza che ogni attività, anche quella di evidenziare dei dubbi operativi, sia utile al raggiungimento delle finalità istituzionali.

  • vota