Consulenza o Preventivo Gratuito

Rw, cantieri senza monitoraggio

del 18/05/2011
di: di Maurizio Tozzi
Rw, cantieri senza monitoraggio
RW, gli immobili in costruzione non vanno monitorati. L'obbligo scatta solo alla concretizzazione dell'investimento. L'esonero riguarda anche gli importi inviati a titolo di acconto. Attenzione ai conti correnti contratti per effettuare l'operazione.

Uno degli aspetti oltremodo diffusi in materia di compilazione del quadro RW riguarda l'invio di disponibilità economiche all'estero per la realizzazione di un investimento immobiliare in corso di costruzione. Si pensi alla prenotazione di un appartamento a New York piuttosto che a Dubai, zone in cui l'interesse turistico è sempre forte e fervente è l'attività delle imprese edilizie. Molti investitori italiani che erano in questa situazione sono stati anche oggetto delle segnalazioni «ante» scudo fiscale, quelle famose comunicazioni da parte dell'amministrazione finanziaria che avvisavano coloro che avevano inviato soldi all'estero di dover verificare la correttezza degli adempimenti fiscali.

Il chiarimento definitivo alla vicenda è sopraggiunto non solo tardivamente ma anche in maniera abbastanza anomala, non trovando accoglimento nella circolare n. 45 del 2010, bensì nelle istruzioni alla dichiarazione, Unico PF fascicolo 2, dove alla pagina 32 chiaramente si legge che: «Non devono essere indicati gli acconti versati per acquisti o investimenti non ancora concretizzati nel periodo d'imposta». Dunque fintanto che l'investimento non è ultimato, ossia la compravendita non è conclusa, gli acconti confluiti all'estero non obbligano alla compilazione del quadro RW. I pagamenti effettuati a vantaggio delle aziende o società estere, oppure a intermediari nell'operazione di compravendita o ancora a notai stranieri garanti dell'operazione, devono essere solo debitamente documentati, comprovando il flusso economico ed il relativo scopo, ossia la volontà di acquistare l'immobile in corso di costruzione. Servirà pertanto la documentazione probatoria della trattativa posta in essere, dell'eventuale preliminare e delle modalità di pagamento cui riconnettere i flussi, mentre nel quadro RW nessun adempimento deve essere effettuato. Solo alla consegna dell'immobile sorgerà l'obbligo di compilazione della sezione II, che monitorizza le consistenze alla fine del periodo d'imposta, nascendo conseguentemente anche la necessità di compilare la sezione III per eventuali flussi finali, tipo il pagamento delle ultime rate e/o del saldo.

Sia chiaro: in sezione III non devono riassumersi tutti i flussi erogati nel corso degli anni di costruzione, ma solo quelli riguardanti l'annualità in cui l'immobile è ultimato e sorge l'obbligo di compilazione della sezione II. Ad esempio, se sono stati inviati negli Usa 100 mila euro all'anno dal 2007 al 2010, ma al 31 dicembre del 2010 l'immobile è ancora in realizzazione, l'adempimento di RW non deve essere effettuato. Se poi nel 2011 l'immobile è ultimato è la transazione si perfeziona con il versamento di un importo a saldo pari a 400 mila euro, in sede di compilazione in sezione II si indica il costo storico dell'immobile, comprensivo di eventuali oneri accessori, pari nel caso a 800 mila euro, mentre in sezione III si dovrà monitorare solo il flusso del 2011 dall'Italia verso l'estero pari a 400 mila euro.

Il chiarimento contenuto nelle istruzioni alla dichiarazione esplica effetti anche in relazione a particolari eventi che possono riguardare l'immobile. Si immagini la vendita dell'immobile in costruzione per un importo esattamente pari a quello al momento anticipato e il contemporaneo acquisto di un altro appartamento, allo stesso modo in fase di realizzazione, perché magari più ampio o collocato in ambito turistico più appetibile o addirittura in uno Stato diverso. Se l'operazione avviene senza l'apertura di un conto corrente all'estero con movimentazioni di denaro direttamente tra gli intermediari o mettendo in contatto acquirente del primo immobile e venditore del secondo, la compilazione del quadro RW non deve essere effettuata. Ad esempio, tornando al caso precedente, può pensarsi che prima del pagamento del saldo sia venduto l'immobile negli Usa rispetto al quale erano stati anticipati 400 mila euro per un valore di pari importo da utilizzare quale acconto per l'acquisto di un altro immobile in fase di realizzazione. La vendita effettuata, non generando plusvalenza, non origina reddito e non è oggetto di monitoraggio. L'utilizzo in acconto della cifra, invece, ripropone le condizioni affrontate dalle istruzioni ad Unico: dunque anche in relazione al secondo immobile in fase di realizzazione non deve effettuarsi alcun adempimento e ciò anche se nel corso dell'anno sono inviati nuovi acconti. L'obbligo di compilazione sorgerà soltanto una volta che il secondo immobile sarà terminato, con le modalità descritte in precedenza.

Il tutto, ovviamente, cambia se all'estero si apre un conto corrente per gestire le movimentazioni economiche. In questo caso nella fase di invio dei soldi destinati al pagamento degli acconti l'obbligo di compilazione del quadro RW potrebbe sorgere in relazione al conto corrente, se il relativo saldo al 31 dicembre di ogni anno è d'importo superiore a 10 mila euro. In tale evenienza, in sezione II deve essere indicato l'importo del saldo, mentre nella sezione III deve essere riportato l'ammontare dei flussi dall'Italia all'estero (nell'esempio proposto 100 mila euro). I versamenti dal conto estero all'azienda costruttrice, invece, non devono essere monitorati, trattandosi di importi pagati a titolo di acconto. Quando si verserà il saldo, oltre a dover monitorare in sezione II il conto corrente e l'immobile (investimento concretizzato), in sezione III dovrà essere indicato l'invio dall'Italia al conto estero (codice 2) di 400 mila euro e il contemporaneo utilizzo dal conto estero all'azienda costruttrice (codice 3, operazione estero su estero), riferito al pagamento del saldo.

vota