RINEGOZIAZIONE
È interessato chi ha in corso un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 150 mila euro, destinato all'acquisto o alla ristrutturazione di una abitazione, regolato a tasso e a rata variabili per tutta la durata del contratto. Ci vogliono anche altri due requisiti e cioè un reddito basso (Isee non superiore a 30 mila euro) e non bisogna essere in ritardo con il pagamento delle rate del finanziamento. Con la rinegoziazione, da effettuare entro il 31 dicembre 2012, si passa a un tasso fisso calmierato.
Si deve calcolare, infatti, il tasso non superiore a quello che si ottiene in base al minore tra l'Irs in euro a 10 anni e l'Irs in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell'Irs per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo. Oltre al beneficio sul tasso debitore e banca possono anche allungare il periodo di rimborso del mutuo al massimo per ulteriori cinque anni, sempre che la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni. Le ipoteche e le altre garanzie continuano ad assistere il mutuo rinegoziato senza bisogno di formalità o annotazione. La rinegoziazione vale anche per i mutui inerenti operazioni di cartolarizzazione. Infine se la banca, per fare operazioni di rinegoziazione, riacquista il credito cartolarizzato con cessione dei crediti o con emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne potrà dare notizia, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale.
Anche in questo caso le garanzie seguono il mutuo senza oneri burocratici: i privilegi e le garanzie, prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validità e il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalità o annotazione.
PORTABILITÀ
Vengono semplificate le operazioni di portabilità dei mutui, sono apportate le seguenti modificazioni.
L'articolo 120 quater del Testo unico bancario prevede che la surrogazione implica il trasferimento del contratto, alle condizioni pattuite con il nuovo intermediario senza penali o altri oneri. Si deve procedere all'annotamento nei registri immobiliari della surrogazione. Il decreto rende possibile la modalità telematica per la presentazione dell'atto di surrogazione (di una banca a un'altra). Viene dato più tempo alle banche e agli intermediari per completare l'operazione di surrogazione. Diventano «lavorativi» (e non di calendario) i trenta giorni, decorsi i quali, se la surrogazione non si perfeziona il finanziatore originario è comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Questo salva la possibilità per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest'ultimo.
Infine il decreto precisa che le disposizioni sulla portabilità del mutuo si applicano ai soli contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con consumatori, o micro-imprese (come definiti dal decreto legislativo 11/2010).