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Fabbricati, natura dell'area per determinare la plusvalenza

del 05/05/2011
di: Fabrizio G. Poggiani
Fabbricati, natura dell'area per determinare la plusvalenza
Per la tassazione della plusvalenza emergente dalla cessione di un fabbricato da demolire, anche parzialmente, si deve considerare se l'oggetto della stessa è la costruzione o l'area edificabile sulla quale la stessa costruzione insiste. Questa l'ulteriore precisazione fornita dall'On. Viale, in risposta ad un question time presentato ieri in Commissione Finanze della Camera, sul tema del trattamento tributario delle plusvalenze realizzate in sede di cessioni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, a sensi della lettera b), comma 1, dell'articolo 67, dpr n. 917/1986.

Ruderi - Sul tema erano già state fornite indicazioni, sia con la risposta immediata (Q.T. n. 5-04214) dello scorso 15 febbraio (ItaliaOggi, 16/02/2011) che con la risoluzione n. 395/E del 2008; la risposta in commento è scaturita dall'ulteriore esigenza di ottenere maggiori chiarimenti sul concetto della «destinazione del bene» che risulta discriminante al fine di tassare o meno la plusvalenza da cessione di un fabbricato da demolire. Nella risposta viene ricordato che ai sensi della richiamata lett. b), comma 1, art. 67 del Tuir, la cessione dell'immobile realizza una plusvalenza tassabile solo se emerge l'intento speculativo del contribuente che si presume esistente quando la relativa cessione avviene nell'ambito di un quinquennio o l'oggetto della cessione è un'area edificabile (in tal caso a prescindere dal periodo di detenzione), mentre resta esente la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili posseduti da più di cinque anni.

Peraltro, gli interventi precedenti riguardavano il caso di costruzioni inserite nei piani di recupero, con la conseguente redistribuzione dei volumi edificati e con incremento delle cubature esistenti, che per l'Amministrazione finanziaria (r.m. n. 395/E del 2008) hanno fatto presumere che l'oggetto della compravendita non fossero le costruzioni, prive di un vero e proprio valore economico, ma l'area divenuta edificabile.

Di conseguenza, ancorché i fabbricati non risultino inseriti in un piano di recupero o, addirittura, che la demolizione avvenga in modo parziale e non totale, la discriminante, per la relativa tassazione, rimane la stessa ovvero se l'effettivo oggetto della cessione è costituito dalla costruzione (seppure da demolire e successivamente da ricostruire) o dall'area edificabile sulla quale la stessa insiste.

Donazioni. Con un'ulteriore risposta immediata è stata chiarita un'altra fattispecie ricorrente (ItaliaOggi, 31/03/2011), concernente l'applicazione dell'imposta di registro, seppure in misura fissa, in presenza di donazioni che, in rapporto al rapporto di parentela, godono della relativa franchigia.

Sul tema, la giurisprudenza di merito (non vi sono affermazioni della Suprema Corte) è stata altalenante, affermando l'applicabilità dell'imposta in misura fissa per effetto dell'assenza di una disposizione che preveda l'esenzione per questa fattispecie, stante il fatto che l'art. 59, del dlgs 346/1999 fissa tassativamente i due casi in cui in tale misura detta imposta si applica o dal fatto che un atto pubblico ad substantiam non può che essere assoggettato all'imposta di registro, in misura almeno pari a quella fissa, ai sensi del comma 2, dell'art. 41, dpr n. 131/1986.

Pertanto, la precisazione fornita dall'Agenzia delle entrate (c.m. n. 3/E del 2008), con la quale la stessa ha affermato che «… per la registrazione degli atti non assoggettati a tassazione in virtù dell'applicazione delle franchigie, è dovuta l'imposta in misura fissa …» non può essere estesa alla fattispecie delle donazioni che godono della franchigia.

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